Các ngân hàng đã rót bao nhiêu tiền cho vay kinh doanh bất động sản?

Dòng tiền ngân hàng vẫn chảy mạnh vào bất động sản trong 9 tháng đầu 2025, bất chấp thị trường chưa “tạo sóng”. Trong 12 nhà băng công bố số liệu chi tiết, tổng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS tăng 26%, có nơi tăng 3 chữ số.

📌 4,1 triệu tỷ đồng đổ vào BĐS – chiếm gần 1/4 tổng dư nợ nền kinh tế

Theo NHNN, đến 31/7/2025:

📈 Tổng dư nợ BĐS: hơn 4,1 triệu tỷ (+17%)
💼 Cho vay kinh doanh BĐS: 1,79 triệu tỷ (+23,87%)
🏠 Cho vay tiêu dùng gắn với BĐS: 2,28 triệu tỷ (+12,4%)
⚠️ Nợ xấu BĐS: 2,43% → vẫn trong vùng kiểm soát

NHNN đánh giá thị trường tăng nhu cầu thật, trong khi các ngân hàng vẫn giữ kỷ luật cho vay.

🏦📈 Các ngân hàng cho vay BĐS mạnh thế nào?

Từ báo cáo của 12 ngân hàng niêm yết:

Tổng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS tăng 26,3% sau 9 tháng
10/12 ngân hàng ghi nhận mức tăng
8/12 ngân hàng tăng hai chữ số

🚀 VIB dẫn đầu cuộc đua:

Dư nợ BĐS tăng 189,6%
Từ 5.696 tỷ → 16.496 tỷ chỉ trong 9 tháng

🧱 Techcombank & VPBank – vẫn là "ông lớn" thị phần

Techcombank: +27,1%
VPBank: +10,3%

🏦 Ai đang cho vay nhiều nhất?

Techcombank đứng top hệ thống:

🏢 Cho vay kinh doanh BĐS chiếm 32,81% tổng dư nợ
Trong tín dụng DN & trái phiếu: BĐS chiếm 59%
Trong tín dụng cá nhân: vay mua nhà chiếm 73%

Lãnh đạo Techcombank cho biết sẽ giảm tỷ trọng BĐS xuống 22% trong 5 năm tới để cân bằng rủi ro.

📉 Ngân hàng giảm cho vay BĐS

HDBank: -2,4%
Kienlongbank: -14%

🧮📑 Siết tín dụng BĐS bằng “bộ lọc” mới – Thông tư 14

NHNN đưa ra quy định đánh giá rủi ro mới:

⭐ Nhà ở xã hội: “ưu tiên nhẹ nhàng”

Hệ số rủi ro 20–50% → giảm áp lực vốn cho ngân hàng
Dễ được giải ngân hơn BĐS thông thường

🔒 BĐS thương mại: bị siết chặt

Ngân hàng chỉ cho vay ưu tiên dự án:

Có tài sản bảo đảm sẵn, có sổ, minh bạch pháp lý
Ngân hàng có quyền xử lý tài sản
Được thẩm định giá độc lập

💡 Nhìn từ góc độ tài chính, SHS cho biết:
→ Dự án BĐS dễ định giá và thanh lý hơn nhà máy
→ Cho vay theo tiến độ giúp ngân hàng “giữ nhịp” rủi ro
→ Nên BĐS thường được ưu ái vì tính logic, không phải thiên vị.

⚠️🌊 Cảnh báo: tín dụng tăng mạnh nhưng không tạo sóng – rủi ro lướt sóng dồn lại

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, TS. Đinh Thế Hiển cho biết:

Tín dụng 9 tháng tăng 13%
Nhưng tín dụng vào BĐS tăng gần 20%
Riêng tháng 8–9 tăng “rất mạnh”, nhưng không tạo thanh khoản cho thị trường

📌 Vấn đề lớn:

Một số ngân hàng cho vay quá dễ, thậm chí ứng tiền đặt cọc → tín dụng đi vào lướt sóng
Khi giá tăng quá cao → nhà đầu tư lướt sóng kẹt vốn → rủi ro dồn về ngân hàng

“Tiền đã đẩy mạnh nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường”, ông Hiển cảnh báo.

Bình luận