Khó bán dù đã giảm giá

Trước Tết Nguyên đán, anh Thành Nam (quận Cầu Giấy) rao bán căn hộ hai phòng ngủ tại khu vực phía Tây Hà Nội với mức giá gần 6 tỷ đồng. Đây là căn hộ dự kiến bàn giao trong năm nay.

Ban đầu anh để giá gần sát mặt bằng thị trường, nhưng sau nhiều tháng vẫn không tìm được người mua. Gần đây anh buộc phải giảm giá khoảng 300 triệu đồng, song giao dịch vẫn chưa xuất hiện.

Áp lực lớn nhất đến từ khoản vay mua nhà sắp bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi.

Theo anh Nam, giai đoạn đầu anh được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 0% cho đến khi nhận nhà. Tuy nhiên khi căn hộ bàn giao, ưu đãi này sẽ kết thúc.

“Nếu lãi suất sau đó tăng lên 13-14%/năm như hiện nay thì áp lực trả nợ sẽ rất lớn”, anh chia sẻ.

Ban đầu anh dự định nếu chưa ở sẽ cho thuê để bù đắp chi phí. Nhưng khi khảo sát thị trường, giá thuê căn hộ tương tự chỉ khoảng 11-12 triệu đồng/tháng, thấp hơn nhiều so với tiền lãi vay có thể phải trả.

Lợi suất cho thuê quá thấp

Không chỉ riêng trường hợp của anh Nam, nhiều nhà đầu tư chung cư hiện cũng đang gặp bài toán tương tự.

Khảo sát thị trường cho thấy hiệu suất cho thuê căn hộ hiện khá thấp so với giá trị tài sản.

Ví dụ:

• Căn hộ 11 tỷ đồng tại trung tâm Hà Nội chỉ cho thuê khoảng 18 triệu đồng/tháng

• Tương đương hơn 200 triệu đồng/năm, tức lợi suất chưa tới 2%

Với những căn hộ cao cấp khoảng 15 tỷ đồng, giá thuê phổ biến khoảng 22 triệu đồng/tháng, tương đương lợi suất chỉ 1,8%/năm.

Ngay cả phân khúc trung cấp – vốn có tỷ suất cho thuê tốt hơn – cũng chỉ đạt khoảng 3–3,5%/năm.

Mức sinh lời này thấp hơn đáng kể so với nhiều kênh đầu tư khác, thậm chí thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm ngân hàng.

Kỳ vọng tăng giá không còn mạnh

Trong nhiều năm trước, dòng tiền cho thuê không phải yếu tố quan trọng nhất khi nhà đầu tư mua căn hộ.

Nguyên nhân là thị trường từng chứng kiến giai đoạn tăng giá rất mạnh. Trong giai đoạn 2023–2024, giá căn hộ tại Hà Nội có thời điểm tăng 30–40% mỗi năm, tạo kỳ vọng lớn về lợi nhuận từ việc tăng giá tài sản.

Khi giá nhà liên tục leo thang, nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lợi suất cho thuê thấp.

Tuy nhiên hiện nay bối cảnh đã thay đổi:

• Giá căn hộ thứ cấp có xu hướng đi ngang

• Thanh khoản giảm rõ rệt

• Nhiều chủ nhà giảm giá vẫn khó bán

Theo dữ liệu từ OneHousing, trong quý IV năm ngoái thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ.

Đơn vị này dự báo 35.000 – 40.000 căn hộ mới dự kiến mở bán trong năm nay sẽ tiếp tục làm dịu đà tăng giá và giảm tâm lý đầu cơ.

Áp lực lớn từ lãi vay

Bên cạnh hiệu suất cho thuê thấp, chi phí vay vốn tăng trở lại đang tạo áp lực lớn cho nhà đầu tư.

Trước đây, nhiều khoản vay mua nhà được áp dụng lãi suất thấp trong 1–2 năm đầu, giúp nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính dễ dàng hơn.

Tuy nhiên sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi hiện có thể lên tới 13–14%/năm.

Ví dụ:

• Mua căn hộ 11 tỷ đồng

• Vay khoảng 6–7 tỷ đồng

Nếu lãi suất ở mức 13%, tiền lãi mỗi năm có thể lên tới 800–900 triệu đồng.

Trong khi đó, tiền cho thuê chỉ khoảng 200 triệu đồng/năm, chưa bằng 1/4 chi phí lãi vay.

Ngay cả với nhà đầu tư không vay vốn, hiệu quả sử dụng vốn cũng giảm đáng kể.

Nếu gửi ngân hàng với lãi suất 6–7%/năm, khoản tiền 11 tỷ đồng có thể mang lại 700–800 triệu đồng tiền lãi, cao hơn nhiều so với thu nhập từ cho thuê căn hộ.

Tín dụng bất động sản bị kiểm soát

Ngoài yếu tố lãi suất, dòng tín dụng cho bất động sản cũng đang được kiểm soát chặt hơn.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản, đồng thời định hướng tỷ trọng cho vay lĩnh vực này ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.

Theo báo cáo của S&I Ratings, việc lãi suất vay mua nhà tăng trở lại đã khiến nhiều khách hàng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Đặc biệt tại các dự án từng tăng giá nhanh, thanh khoản đang giảm rõ rệt.

Thị trường có thể ổn định hơn trong trung hạn

Dù thị trường hiện gặp khó khăn về thanh khoản, nhiều chuyên gia cho rằng trong trung hạn thị trường căn hộ vẫn có khả năng ổn định trở lại.

Theo S&I Ratings, dòng vốn trong thời gian tới sẽ tập trung vào:

• các chủ đầu tư có năng lực triển khai tốt

• dự án phục vụ nhu cầu ở thực

Điều này có thể giúp thị trường bất động sản phát triển cân bằng và bền vững hơn, dù khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá mạnh trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế.