Chung cư leo thang, đuổi sát nhà liền kề
Tại Nam Từ Liêm, một dự án mới mở bán đưa ra giá trung bình khoảng 130 triệu đồng/m², chưa gồm VAT và phí bảo trì – gấp đôi so với thời điểm mở bán cách đây 4 năm. Ở Đông Anh, căn hộ cao cấp trong đại đô thị được chào 90–100 triệu đồng/m², khiến căn 3 phòng ngủ 75 m² chạm mốc 7,5 tỷ đồng.
Đáng chú ý, tại trục Võ Chí Công (Tây Hồ), giá “rumor” một dự án căn hộ lên tới 170 triệu đồng/m², dòng sky villa thông tầng được rao từ 25 tỷ đồng/căn. Với ngưỡng 15–22 tỷ đồng, nhiều căn hộ 3–4 phòng ngủ đã “đụng giá” nhà liền kề khu phía Tây Hà Nội.
Ở chiều ngược lại, nhà liền thổ cùng khu vực không còn cách biệt lớn: liền kề Lê Quang Đạo kéo dài chào 21–23 tỷ đồng, liền kề Xuân Phương 15–22 tỷ, Vân Canh (Hoài Đức) 16–17 tỷ đồng/căn cho diện tích đất 80 m², xây 4 tầng.
Trung tâm cũ, giá chung cư vượt chuẩn
Tại Tây Hồ và Ba Đình, giá căn hộ 150–270 triệu đồng/m² không còn hiếm. Một số dự án “hàng hiệu” ở Hoàn Kiếm thậm chí được chào 500–700 triệu đồng/m² – mức giá trước đây chỉ gắn với biệt thự phố cổ.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nhiều dự án chung cư hiện có giá ngang hoặc cao hơn nhà liền kề, biệt thự. Trong khi đó, mặt bằng nhà liền thổ tại các khu đô thị lớn cũng dao động 200–300 triệu đồng/m², khiến khoảng cách giữa hai phân khúc ngày càng bị xóa nhòa.
Đất nền “bị bỏ quên”, dòng tiền dồn vào chung cư
Ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc – cho rằng vài năm gần đây chung cư tăng nóng trong khi đất nền bị lãng quên. Dòng tiền gần như tập trung vào Hà Nội, khiến giá căn hộ leo thang nhanh hơn giá đất.
“Có nơi giá đất nền ngang hoặc rẻ hơn chung cư, điều này khá phi lý. Đất nền có lợi thế sở hữu lâu dài, không khấu hao, không lo chi phí bảo trì như căn hộ”, ông Quyết nhận định.
Chủ đầu tư đẩy mạnh phân khúc cao cấp
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong bối cảnh giá đất, chi phí xây dựng, nhân công tăng mạnh, chủ đầu tư có xu hướng tập trung phát triển sản phẩm cao cấp để tối ưu lợi nhuận. Việc giảm giá sơ cấp gần như không xảy ra.
Quỹ đất nội đô ngày càng cạn, khiến chung cư cao cấp lan ra vùng ven, nơi trước đây chỉ có phân khúc trung cấp. Giá bán vì thế không chỉ phản ánh vị trí, mà còn bao gồm thương hiệu chủ đầu tư, mức độ đầu tư tiện ích, tiêu chuẩn quản lý – vận hành.
Nguồn cung hạn chế, giá khó giảm
Theo ông Phạm Đức Toản, từ năm ngoái đến nay, nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội rất hạn chế, chủ yếu là các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ hoặc quỹ đất chuyển nhượng thứ cấp. Dự án được phê duyệt mới “đếm trên đầu ngón tay”, khiến thị trường thiếu cạnh tranh và giá khó hạ.
Ở góc nhìn khác, ông Lê Đình Chung – Thành viên Tổ công tác VARS – cho rằng nhiều dự án cao cấp, hàng hiệu giá trên 150 triệu đồng/m² đang hướng đến nhóm khách hàng rất hẹp. Thanh khoản của phân khúc này không cao, và để tăng giá thêm sẽ cần thời gian dài do chủ đầu tư đã “định giá cao ngay từ đầu”.
Giá cao nhưng chưa chắc dễ bán
Các chuyên gia đều chung nhận định: ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội khó giảm sâu do chi phí đầu vào cao và nguồn cung hạn chế. Tuy nhiên, việc chung cư đắt ngang nhà liền thổ cũng khiến tâm lý người mua thay đổi, buộc họ phải cân nhắc kỹ hơn giữa sở hữu căn hộ có thời hạn sử dụng và nhà đất sở hữu lâu dài.
