🏦 Theo dự thảo, chủ đầu tư được phép thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án, bao gồm quyền sử dụng đất, tại các tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn triển khai dự án.
Về nguyên tắc, trước khi bán nhà hoặc huy động vốn từ khách hàng, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện giải chấp nhà ở và phần đất tương ứng.
👉 Tuy nhiên, dự thảo mở ra một ngoại lệ đáng chú ý: nếu người mua và ngân hàng nhận thế chấp cùng đồng ý không cần giải chấp thì chủ đầu tư vẫn có thể tiến hành giao dịch.
Nội dung này phải được thể hiện công khai, rõ ràng trong hợp đồng mua bán, tránh tình trạng khách hàng xuống tiền nhưng không biết tài sản mình mua vẫn đang được dùng để bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng.
📌 Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu trước đó cũng đề xuất trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai chưa giải chấp thì việc không giải chấp phải được người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản.
Thông tin về tình trạng thế chấp cũng cần được ghi rõ trong văn bản xác nhận nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua cũng như hợp đồng ký giữa chủ đầu tư và khách hàng.
💰 Một điểm đáng chú ý khác là ngân hàng nhận thế chấp có thể kiểm soát dòng tiền mà chủ đầu tư thu được từ việc bán nhà, nhằm bảo đảm tiền được sử dụng đúng mục đích, thanh toán khoản vay và thực hiện giải chấp theo quy định.
Theo HoREA, cơ chế này không hoàn toàn mới. Luật Nhà ở 2023 đã có quy định cho phép nhà ở đang thế chấp được bán, cho thuê mua nếu người mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.
Bộ luật Dân sự cũng cho phép tài sản đang thế chấp được bán, trao đổi hoặc tặng cho nếu bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định.
🏗️ Vì sao cần cơ chế này?
Thực tế, phần lớn doanh nghiệp bất động sản phải thế chấp dự án hoặc tài sản hình thành trong tương lai để vay ngân hàng lấy vốn triển khai xây dựng.
Đến khi dự án đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp có thể vẫn chưa tạo ra dòng tiền đủ lớn để tất toán khoản vay và giải chấp toàn bộ tài sản. Nếu bắt buộc phải giải chấp trước mới được bán, bài toán dòng vốn của chủ đầu tư có thể càng khó khăn.
⚠️ Tuy nhiên, đây cũng chính là điểm người mua cần đặc biệt lưu ý.
Khi một căn nhà hoặc dự án vẫn đang thế chấp, quan hệ pháp lý không chỉ tồn tại giữa người mua – chủ đầu tư, mà còn liên quan trực tiếp đến ngân hàng nhận thế chấp.
Nếu quy định về kiểm soát dòng tiền, trách nhiệm giải chấp và xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng trả nợ không đủ chặt chẽ, nguy cơ phát sinh tranh chấp quyền lợi giữa ba bên vẫn có thể xảy ra.
Đặc biệt, với các sản phẩm hình thành trong tương lai như condotel, biệt thự du lịch, officetel hay nhà phố du lịch, HoREA cho rằng cần có quy định rõ ràng hơn để bảo vệ quyền lợi của người mua.
👉 Nếu đề xuất được thông qua, “đang thế chấp ngân hàng” sẽ không đồng nghĩa bất động sản không được phép bán. Nhưng khách hàng sẽ cần đọc kỹ tình trạng pháp lý, nội dung thế chấp và đặc biệt là thỏa thuận giữa chủ đầu tư – ngân hàng – người mua trước khi xuống tiền.
