Theo VARS IRE, từ cuối quý IV, mặt bằng giá bất động sản tại một số khu vực đã bắt đầu chững lại và đi ngang, sau nhiều quý tăng mạnh. Động thái này phản ánh sự điều chỉnh cần thiết của thị trường trong bối cảnh dòng tiền đầu cơ ngắn hạn có dấu hiệu thu hẹp, trong khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định.
Giao dịch “cắt lỗ” tập trung ở nhóm đầu cơ ngắn hạn
Trên thị trường thứ cấp, một bộ phận nhà đầu tư đã chấp nhận bán căn hộ với mức giá thấp hơn thời điểm mua vào nhằm nhanh chóng thu hồi vốn. Tuy nhiên, VARS IRE nhấn mạnh hiện tượng này không mang tính phổ biến, mà chủ yếu tập trung vào các sản phẩm từng bị “thổi giá” mạnh trong những cơn sốt ngắn hạn.
Đây là nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường theo tâm lý đám đông (FOMO), sử dụng đòn bẩy tài chính lớn với kỳ vọng lướt sóng nhanh. Khi thị trường có dấu hiệu chững lại, áp lực tài chính buộc họ phải hạ giá để thoát hàng sớm, dẫn đến các giao dịch “cắt lỗ” cục bộ.
Ngược lại, phần lớn người mua nhà để ở và các nhà đầu tư trung – dài hạn chưa chịu áp lực tài chính đáng kể. Dòng tiền trên thị trường hiện vẫn được đánh giá là ổn định, chưa xuất hiện dấu hiệu căng thẳng hay làn sóng bán tháo trên diện rộng như trong các giai đoạn khủng hoảng trước đây.
Nhiều yếu tố vĩ mô nâng đỡ kỳ vọng thị trường
VARS IRE cho rằng hiện tượng điều chỉnh giá cục bộ cần được nhìn nhận trong bối cảnh tâm lý thị trường đang được củng cố bởi các yếu tố vĩ mô tích cực. Các chính sách phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế tiếp tục được triển khai, cùng với việc khởi công hàng loạt dự án, công trình quy mô lớn, đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm.
Những động lực này góp phần nâng đỡ kỳ vọng trung và dài hạn của thị trường bất động sản, khiến khả năng giảm giá sâu trên diện rộng của phân khúc chung cư là không lớn, nhất là tại các đô thị lớn và khu vực có hạ tầng phát triển.
Chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường
Dữ liệu của VARS IRE cho thấy bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận sự phục hồi rõ nét. Nguồn cung mới tăng khoảng 50% so với năm 2024 và tiến gần mốc “đỉnh” năm 2018, nhờ nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động.
Dù nguồn cung gia tăng, khả năng hấp thụ của phân khúc căn hộ vẫn duy trì tích cực. Tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mới đạt trên 60%, thậm chí có dự án ghi nhận thanh khoản tốt chỉ sau thời gian ngắn mở bán. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn vẫn là lực cầu chủ đạo, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.
Song song với đó, chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt mặt bằng giá bất động sản. So với năm 2019, giá bán bình quân căn hộ tại các đô thị lớn đã tăng mạnh: Hà Nội tăng khoảng 96%, Đà Nẵng tăng 73% và TP.HCM tăng 57%. Riêng tại Hà Nội, có giai đoạn giá căn hộ tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng.
Tồn kho tăng nhưng không phải “hàng ế”
Liên quan đến hàng tồn kho, báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy lượng tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ trong quý III tăng so với quý trước. Tuy nhiên, VARS IRE đánh giá phần lớn lượng tồn kho hiện nay là sản phẩm đang trong quá trình xây dựng hoặc dự án hình thành trong tương lai, đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan.
Khác với các giai đoạn trước, tồn kho hiện không phải là các sản phẩm hoàn thiện khó tiêu thụ, mà phản ánh sự gia tăng nguồn cung trong bối cảnh thị trường đang dần lấy lại nhịp giao dịch.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
VARS IRE nhận định thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc tự nhiên. Những sản phẩm bị đẩy giá quá cao so với giá trị thực sẽ chịu áp lực điều chỉnh mạnh để quay về mức hợp lý. Trong khi đó, các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn duy trì sức hút và giữ giá.
Trong ngắn hạn, mặt bằng giá chung cư tại các đô thị lớn được dự báo khó giảm sâu trên diện rộng, mà sẽ đi vào quỹ đạo ổn định và bền vững hơn, phản ánh sự trưởng thành của thị trường sau giai đoạn tăng nóng.
