📉 Giao dịch giảm, nhưng không phải toàn thị trường cùng “đi xuống”
Theo One Mount Group, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng, giảm 18% so với tháng 10. Riêng căn hộ thứ cấp giảm mạnh hơn, khoảng 22%, còn hơn 3.100 giao dịch.
Tuy vậy:
-
Phân khúc cao tầng vẫn chiếm hơn 50% tổng giao dịch, tiếp tục giữ vai trò “đầu kéo” tháng thứ 6 liên tiếp
-
Nhà thấp tầng, thổ cư chỉ giảm nhẹ khoảng 10%
👉 Nói cách khác: thị trường không “đóng băng”, mà đang phân hóa rất rõ.
🏙️ Hai “đại đô thị” chững lại mạnh nhất
Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City – hai khu từng dẫn sóng – lại ghi nhận mức giảm thanh khoản sâu nhất:
-
Ocean Park: ~880 giao dịch, giảm gần 40%
-
Smart City: ~310 giao dịch, cũng giảm mạnh
Trong khi đó, các dự án khác chỉ giảm nhẹ khoảng 4%, thậm chí vẫn giữ giao dịch ổn định.
📌 Điều này cho thấy: nơi nào tập trung nhiều nhà đầu tư lướt sóng thì điều chỉnh mạnh hơn.
💸 Lý do chính: lãi suất + áp lực dòng tiền
Từ tháng 10, lãi suất tiền gửi tăng thêm 0,8–1,2%, kéo mặt bằng lên khoảng 5,6%/năm. Cùng lúc đó:
-
Nhiều khoản vay mua nhà giai đoạn cuối 2023 – đầu 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn gốc
-
Nghĩa vụ trả nợ tăng mạnh
-
Nhà đầu tư dùng đòn bẩy buộc phải cơ cấu lại dòng tiền
Hệ quả: 👉 một bộ phận nhà đầu tư giảm giá rao bán nhưng vẫn khó chốt, dẫn tới thanh khoản suy yếu.
📊 Giá đã “chạm trần ngắn hạn”
Từ tháng 7–10/2025:
-
Ocean Park tăng ~22%, lên khoảng 77 triệu/m²
-
Smart City tăng ~14%, lên gần 98 triệu/m²
Sang tháng 11:
-
Giá gần như đi ngang, chỉ nhích thêm ~0,8%
-
Thị trường bắt đầu “nghỉ lấy hơi”
Trong khi đó, nhóm dự án khác ngoài 2 đại đô thị vẫn giữ nhịp tốt, giá tăng 4–5%, bình quân quanh 80 triệu/m².
🏠 Ở thực vẫn là trụ cột
Theo chuyên gia, càng về cuối năm:
-
Người mua ở thật quay lại mạnh ở khu dân cư ổn định
-
Ít bị ảnh hưởng bởi lãi suất
-
Giao dịch và giá duy trì đà tăng bền hơn
💬 “Thị trường đang tự thanh lọc. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn rút bớt, nhường chỗ cho nhu cầu thật và nhà đầu tư dài hạn” – chuyên gia nhận định.
🔮 2026: không bùng nổ, nhưng bền hơn
Lịch sử cho thấy cuối 2024 – đầu 2025 từng có nhịp điều chỉnh tương tự, trước khi thị trường bật lại mạnh vào quý 2–3. Kịch bản này được dự báo lặp lại trong năm 2026, nhưng theo hướng lành mạnh hơn:
-
Giảm phụ thuộc đòn bẩy
-
Thanh khoản ổn định
-
Dòng tiền thực chiếm vai trò chủ đạo
Cùng với đó là hàng loạt cú hích hạ tầng:
🚧 cầu Ngọc Hồi, Hồng Hà, Mễ Sở
🚇 các tuyến metro
🏗️ lượng lớn căn hộ bàn giao tại Ocean Park & Smart City trong 2026
📈 Dự báo: thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội năm 2026 có thể đạt 37.000 – 38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với 2025.
👉 Tóm lại: Thị trường không “nguội”, chỉ đang giảm nhiệt đúng lúc để lọc bớt đầu cơ, chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng bền hơn.
