Tại khu vực phía đông Hà Nội, chị Ngọc Huyền (Gia Lâm) cho biết đang rao bán căn hộ 59 m² tại một đại đô thị với giá 6,2 tỷ đồng, dù mới thanh toán 15% giá trị. Trước đó, để có suất mua, chị phải chi thêm khoảng 500 triệu đồng tiền chênh. Hiện nay, để tăng khả năng thanh khoản, mức chênh sẵn sàng giảm sâu, song giao dịch vẫn khá trầm lắng.
“Tưởng rằng phân khu cuối, vị trí đẹp có thể bán chênh tiền tỷ, nhưng thị trường giờ đã khác. Nếu không giảm thêm thì rất khó có khách”, chị Huyền chia sẻ.
Tình cảnh tương tự cũng diễn ra tại các đại đô thị phía bắc Hà Nội. Anh Trung Hiếu (Đông Anh) đang tìm cách sang nhượng căn hộ 94 m² mua với giá hơn 10 tỷ đồng, kèm khoản chênh 800 triệu đồng. Dù đã hạ kỳ vọng lợi nhuận xuống chỉ còn vài trăm triệu, căn hộ này vẫn chưa tìm được người mua sau nhiều tuần rao bán.
Theo các môi giới, số lượng nhà đầu tư gửi bán căn hộ tăng mạnh trong những tháng cuối năm, cao hơn 30–40% so với quý III. Áp lực chốt doanh số của các sàn, cùng việc giỏ hàng mới liên tục ra thị trường, khiến lượng căn “ôm hàng” trước đó được tung ra ngày càng nhiều.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy khoảng 17% môi giới nhận định lượng giao dịch quý IV giảm hơn một nửa so với quý trước, riêng phân khúc chung cư có gần 20% cho biết giao dịch đang suy yếu.
Lý giải diễn biến này, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng giao dịch thời gian qua chủ yếu đến từ nhà đầu tư và đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực bị hạn chế bởi mặt bằng giá quá cao. Việc hàng loạt dự án có giá trên 100 triệu đồng/m² ra mắt, kể cả tại các tỉnh vệ tinh, đang đẩy thị trường vào trạng thái bão hòa.
“Khi giá vượt xa khả năng chi trả, bên bán không muốn giảm còn bên mua e ngại rủi ro, thanh khoản sẽ suy yếu”, ông Kiệt cảnh báo, đồng thời nhắc lại bài học đóng băng của thị trường giai đoạn 2007–2011.
Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết phân khúc cao cấp và siêu sang chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới, với 70–80% giao dịch đến từ mục đích đầu tư. Tuy nhiên, từ cuối tháng 11, khi lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng và nhiều gói tín dụng ưu đãi bị dừng, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính bắt đầu chịu áp lực trả nợ, buộc phải tìm cách sang tay.
Bên cạnh đó, nguồn cung mới dự kiến đạt hơn 32.000 căn trong năm nay tại Hà Nội cũng làm giảm hiệu ứng khan hiếm – yếu tố từng thúc đẩy tâm lý “lướt sóng”. Khi lựa chọn trên thị trường ngày càng đa dạng, người mua không còn vội vàng, khiến nhóm đầu tư ngắn hạn khó tìm được khách hàng mới.
Dù vậy, với người mua ở thực, thách thức lớn nhất vẫn là giá nhà neo cao. Theo VARS, tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 80% dự án mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m², khiến giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của nhiều người trẻ.
Các chuyên gia khuyến nghị người mua cần cân nhắc kỹ nhu cầu sử dụng, khả năng tài chính và tránh chạy theo tâm lý thị trường. Trong bối cảnh hiện tại, thuê nhà hoặc lựa chọn các khu vực ven đô với mức giá hợp lý hơn có thể là phương án an toàn.
