Chia sẻ tại sự kiện cập nhật thị trường mới đây, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan – cho biết trong vòng 10 năm qua, xu hướng phát triển dự án nhà ở tại TP.HCM và vùng ven thể hiện rõ sự “ly tâm”, khi các dự án ngày càng dịch chuyển ra xa trung tâm và bám sát các trục giao thông trọng điểm.
Dự án bùng nổ dọc Vành đai 3, Vành đai 4
Theo thống kê, trước năm 2015, khu vực TP.HCM (cũ) và vùng lân cận dọc các tuyến Vành đai 2, 3 và 4 chỉ có khoảng 324 dự án chung cư. Đến nay, con số này đã tăng lên khoảng 1.050 dự án, tương đương gấp hơn 3 lần sau một thập kỷ.
Nếu như giai đoạn trước, các dự án chủ yếu tập trung trong bán kính Vành đai 2, thì hiện nay làn sóng phát triển đã lan rộng ra khu vực cách trung tâm 20–40 km, đặc biệt dọc theo Vành đai 3 và Vành đai 4. Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận tại các trục hạ tầng lớn khác như Quốc lộ 13, Phạm Văn Đồng, Quốc lộ 1K hay cao tốc Tân Vạn, nơi số dự án tăng gấp 2–3 lần chỉ trong vài năm gần đây.
Đô thị mở rộng theo mô hình đa cực
Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam – nhận định nếu nhìn trong ngắn hạn 1–2 năm, sự dịch chuyển không quá rõ nét, nhưng trên lát cắt 10 năm, không gian đô thị TP.HCM đã mở rộng mạnh mẽ. Các dự án bất động sản không còn tập trung ở lõi trung tâm mà dần dịch chuyển ra ngoài, bám theo các hành lang hạ tầng lớn.
Dựa trên dữ liệu nguồn cung giai đoạn 2026–2027, bà Dung cho rằng phát triển dự án dọc vành đai, cao tốc và metro sẽ tiếp tục là chiến lược chủ đạo, nhất là trong bối cảnh đầu tư công được đẩy mạnh.
Theo các chuyên gia, hạ tầng giao thông cải thiện không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở ra dư địa phát triển mới, giúp những khu vực từng được xem là vùng ven trở thành điểm đến của các khu đô thị quy mô lớn, được đầu tư bài bản về không gian sống và tiện ích.
Quỹ đất, giá nhà và nhu cầu ở thực là động lực chính
Ông Đinh Minh Tuấn đánh giá, sự gia tăng mạnh các dự án dọc vành đai còn xuất phát từ nhiều yếu tố cấu trúc của thị trường. Quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp, thủ tục pháp lý kéo dài khiến nguồn cung mới khan hiếm, buộc chủ đầu tư phải tìm kiếm cơ hội tại các khu vực ven đô – nơi còn dư địa phát triển và ít ràng buộc hơn về quy hoạch.
Bên cạnh đó, giai đoạn 2015–2018, giá đất dọc vành đai thấp hơn đáng kể so với nội đô, tạo điều kiện triển khai các dự án quy mô lớn, mật độ cao, với hàng nghìn căn hộ mỗi dự án.
Sự dịch chuyển nhu cầu ở thực cũng đóng vai trò quan trọng. Khi giá căn hộ trung tâm liên tục leo thang, vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua để ở, các khu vực dọc vành đai – nơi giá thấp hơn 2–3 lần nhưng vẫn đảm bảo kết nối giao thông – trở thành lựa chọn phù hợp hơn cho người trẻ và các hộ gia đình trung lưu.
Áp lực quy hoạch và nguy cơ “đô thị ngủ”
Tuy nhiên, sự bùng nổ dự án dọc vành đai cũng kéo theo không ít rủi ro. Theo TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn, nếu đô thị chỉ phát triển nhà ở bám theo trục giao thông mà thiếu quy hoạch tích hợp về việc làm, dịch vụ công và hạ tầng xã hội, nhiều khu vực mới có nguy cơ trở thành “đô thị đơn chức năng”.
Khi đó, người dân vẫn phải di chuyển quãng đường dài vào trung tâm để làm việc, học tập, tạo áp lực ngược trở lại lên hệ thống giao thông và chất lượng sống. Ngoài ra, mật độ dân cư tăng nhanh trong khi trường học, bệnh viện và không gian công cộng chưa được đầu tư tương xứng có thể khiến các khu ven vành đai lặp lại những bất cập của nội đô.
Đáng chú ý, theo CBRE, giá nhà ở quanh các trục hạ tầng lớn đang tăng 15–18%, cao hơn mức tăng trung bình 6–10% tại các quận nội thành, làm dấy lên lo ngại quá trình giãn dân có thể ngày càng xa tầm với của nhóm thu nhập thấp.
