Nguồn cung lớn đổ dồn khu Đông và vùng ven
Những tháng gần đây, một tổ hợp 7 tòa tháp tại Văn Giang (Hưng Yên) đã nhận booking hơn 2.000 căn hộ, với mức giá thăm dò thị trường khoảng 60 triệu đồng/m². Con số này mới chỉ chiếm hơn 16% tổng nguồn cung dự kiến mở bán của dự án, ước khoảng 12.000 căn.
Trong đợt mở bán đầu tiên, giá chính thức được chủ đầu tư điều chỉnh tăng thêm 10–15 triệu đồng/m² so với mức rumor. Theo đó, người mua phải chi tối thiểu khoảng 2,5 tỷ đồng cho căn một phòng ngủ diện tích 38 m² và trên 3,4 tỷ đồng cho căn hai phòng ngủ, chưa bao gồm phí bảo trì.
Dự án này, cùng loạt phân khu tại các đại đô thị Ocean Park 2 và Ocean Park 3, được kỳ vọng cung cấp hàng chục nghìn căn hộ cho khu Đông Hà Nội. Giữa tháng 11, MIK Group cũng công bố kế hoạch phát triển khoảng 70 tòa chung cư tại khu vực này, tương đương 35.000 căn hộ.
Không chỉ vậy, một số nhà phát triển bất động sản cao cấp khác cũng đang lên kế hoạch triển khai hàng chục tòa chung cư tại các đại đô thị phía Đông Thủ đô. Riêng một dự án dự kiến xây dựng 34 tòa, trong đó 15 tòa có thể khởi công ngay từ năm tới và bàn giao vào năm 2027, với tổng nguồn cung lên đến hàng chục nghìn căn.
Nguồn cung tăng nhanh, nhưng toàn hàng cao cấp
Theo dự báo của One Housing, Hà Nội có thể đón khoảng 35.000 căn hộ mới trong năm 2026. Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung này thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine, MIK…
Trong khi đó, CBRE cho biết riêng quý IV năm nay, thị trường Hà Nội có thể ghi nhận thêm khoảng 11.100 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2025 lên hơn 32.300 căn. Trong giai đoạn 2026–2027, mỗi năm Thủ đô có thể tiếp tục đón trên 33.000 căn hộ mới, tiến sát mức “đỉnh” của giai đoạn cao điểm 2015–2019.
Nguồn cung dồi dào một phần đến từ việc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ mở bán ngay sau khi có giấy phép. Theo CBRE, việc thu tiền sớm từ khách hàng giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền, bổ sung vốn lưu động để triển khai các dự án tiếp theo.
Savills cũng nhận định, thị trường đang được thúc đẩy bởi hàng loạt dự án thương mại được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, cùng với làn sóng phát triển nhà ở xã hội và hoạt động cải tạo chung cư cũ bắt đầu khởi động trở lại.
Giá bán vượt xa khả năng chi trả
Dù nguồn cung tăng nhanh, nhiều chuyên gia lo ngại thị trường khó hấp thụ lượng hàng lớn do mặt bằng giá đã neo ở mức rất cao. Theo CBRE, giá bán thứ cấp căn hộ tại Hà Nội vào cuối quý III đạt bình quân 91 triệu đồng/m², cao gấp khoảng ba lần so với 10 năm trước.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng khi giá bán vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, thị trường có thể rơi vào trạng thái bão hòa. “Bên bán không muốn giảm giá, trong khi người mua lo ngại rủi ro, dẫn đến thanh khoản suy yếu”, ông Kiệt nhận định.
Ông cũng cảnh báo nguy cơ lặp lại kịch bản giai đoạn 2007–2011, khi giá bất động sản tăng quá nhanh, tín dụng bị siết chặt, khiến thị trường rơi vào trạng thái gần như đóng băng.
Nhà vừa túi tiền gần như “biến mất”
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết nhu cầu lớn nhất của thị trường hiện nay vẫn nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, trong ba năm trở lại đây, nguồn cung chủ yếu lại là căn hộ cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư và đầu cơ.
Theo dữ liệu của VARS, 9 tháng đầu năm, 42% tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội thuộc phân khúc giá 80–200 triệu đồng/m². Ngay cả tại các khu vực vùng ven – nơi từng được kỳ vọng cung cấp nhà ở giá hợp lý – giá bán thực tế cũng ngày càng tiệm cận khu vực trung tâm.
Trong khi đó, căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 3% lượng hàng mở bán, phần lớn là nhà ở xã hội. Điều này đồng nghĩa với việc nhà thương mại giá rẻ gần như biến mất khỏi thị trường.
Cần điều chỉnh chính sách để tránh lệch pha cung – cầu
Về giải pháp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng bên cạnh phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích phát triển nhà thương mại vừa túi tiền, đồng thời hỗ trợ người trẻ mua căn nhà đầu tiên.
Ông Châu đề xuất mở rộng đối tượng được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng cho người mua nhà thương mại dưới 3 tỷ đồng/căn, thay vì chỉ áp dụng cho nhà ở xã hội. Với lãi suất khoảng 5,9–6,1%/năm và thời hạn vay 20–25 năm, khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ sẽ được cải thiện đáng kể.
Đại diện Bộ Xây dựng cũng cho biết cần điều chỉnh quy định về tiền sử dụng đất theo hướng hợp lý hơn, đồng thời thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Bộ này đang hoàn thiện đề án thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, nhằm tăng tính minh bạch và hạn chế rủi ro cho thị trường.
