Tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7 cũ), hàng loạt shophouse dưới chân các khối căn hộ Sky Garden, Hưng Vượng 3, dọc trục Nguyễn Văn Linh đồng loạt treo biển cho thuê trong thời gian dài. Không ít mặt bằng từng có khách kinh doanh nay rơi vào cảnh đóng cửa, bỏ trống, dù giá thuê không tăng đáng kể so với các năm trước.
Mặt tiền đẹp nhưng khó khai thác
Chị Minh Ngọc (38 tuổi), chủ một cửa hàng trà sữa tại shophouse Sky Garden 1, cho biết đang thuê căn shophouse 2 tầng, diện tích khoảng 240 m² với giá gần 60 triệu đồng/tháng. Mức giá này hầu như không biến động trong 3 năm qua.
“Tuy nhiên, nhiều cửa hàng xung quanh đã trả mặt bằng vì không trụ nổi. Không phải vì giá thuê quá cao, mà do lượng khách rất ít”, chị Ngọc chia sẻ. Theo chị, bất lợi lớn nhất của các shophouse mặt tiền Nguyễn Văn Linh là thiếu chỗ đỗ xe, đặc biệt với khách đi ôtô. Vị trí nhìn đẹp nhưng khó dừng xe khiến nhiều khách ngại ghé vào.
Việc kinh doanh của cửa hàng trà sữa hiện vẫn duy trì được chủ yếu nhờ phục vụ cư dân nội khu đi bộ, khách mua mang đi và đơn hàng giao tận nơi. “Hiệu quả phụ thuộc rất lớn vào loại hình kinh doanh. Không phải ngành nào cũng trụ được ở mặt tiền lớn”, chị nói thêm.
Nội khu lên ngôi, giá thuê cao vẫn kín khách
Trái ngược với sự ảm đạm ở trục Nguyễn Văn Linh, các tuyến nội khu như Phạm Văn Nghị, Bùi Bằng Đoàn lại ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao và ổn định. Đây là những khu vực tập trung đông cư dân sinh sống, thuận tiện đỗ xe và có hệ sinh thái dịch vụ hình thành sẵn.
Theo ghi nhận, shophouse nội khu Phú Mỹ Hưng có giá thuê khoảng 75 triệu đồng/tháng cho diện tích tương đương, cao hơn đáng kể so với mặt tiền Nguyễn Văn Linh. Dù vậy, nguồn cung luôn khan hiếm. “Hễ có mặt bằng trống là có người thuê ngay”, chị Ngọc cho biết.
Tình trạng phân hóa này cũng diễn ra tại trục Nguyễn Lương Bằng. Nhiều shophouse mặt tiền vẫn bỏ trống, dù giá rao thuê đã giảm 12–15% so với cùng kỳ, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn. Trong khi đó, các tuyến đường bên trong khu đô thị lại duy trì hoạt động kinh doanh sôi động hơn.
Các chuyên gia nhận định, dòng khách thực – yếu tố sống còn của shophouse – hiện không còn phụ thuộc nhiều vào mặt tiền đường lớn, mà dịch chuyển về những khu vực có mật độ cư dân cao và nhu cầu tiêu dùng ổn định.
Sala, Metropole Thủ Thiêm: nơi “đông dần lên”
Trong khi Phú Mỹ Hưng gặp khó ở nhiều trục lớn, một số khu đô thị tại quận 2 (cũ) lại ghi nhận diễn biến tích cực hơn. Khu đô thị Sala được xem là điểm sáng nhờ sự hoàn thiện đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.
Theo môi giới chuyên khu vực này, shophouse tại Sala – đặc biệt trên trục Nguyễn Cơ Thạch – hiện có tỷ lệ lấp đầy cao. Một căn shophouse diện tích khoảng 120 m² được chào thuê tới 250 triệu đồng/tháng, tăng mạnh so với giai đoạn 2019–2020 khi giá chỉ khoảng 90–100 triệu đồng.
“Hiện nay gần như không còn shophouse hoàn thiện nào dưới 100 triệu đồng/tháng. Những căn vị trí đẹp có thể vượt mốc 200 triệu”, môi giới này cho biết.
Tương tự, khu Metropole Thủ Thiêm cũng dần sôi động hơn kể từ khi công viên bờ sông, các sự kiện cộng đồng và hai tòa nhà văn phòng lớn đi vào hoạt động. Lượng khách ổn định từ khối văn phòng và khách vãng lai giúp shophouse khu vực dưới chân cầu Ba Son thu hút nhiều thương hiệu F&B và dịch vụ.
Xa trung tâm, giá “mềm” vẫn hút khách
Ở khu vực xa trung tâm hơn như Lakeview City, tỷ lệ lấp đầy shophouse hiện cao hơn nhiều dự án lân cận. Anh Văn Hùng (35 tuổi), chủ một quán cà phê nhượng quyền tại đây, cho biết đang thuê mặt bằng tầng trệt căn góc diện tích khoảng 100 m² với giá 22 triệu đồng/tháng.
“Giá tăng nhẹ so với năm trước nhưng vẫn hợp lý. Từ khi tuyến cao tốc liền kề được mở rộng, lượng khách ghé qua tăng rõ rệt”, anh Hùng nói. Bên cạnh đó, các dự án xây dựng xung quanh cũng mang lại nguồn khách ổn định từ công nhân và nhân sự văn phòng.
Ngược lại, The Global City – khu đô thị mới kế bên – hiện vẫn khá trầm lắng do mật độ cư dân chưa cao. Shophouse chủ yếu được thuê làm văn phòng, môi giới bất động sản, trong khi các dịch vụ tiêu dùng còn hạn chế. Tuy nhiên, khi các dự án căn hộ được bàn giao và hạ tầng hoàn thiện, khả năng khai thác shophouse tại đây được kỳ vọng sẽ cải thiện.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Thực tế cho thấy, shophouse không còn là “mỏ vàng” mặc định tại các khu đô thị cao cấp. Vị trí mặt tiền lớn không còn bảo chứng cho hiệu quả kinh doanh, trong khi yếu tố cư dân, dòng người và tiện ích xung quanh ngày càng trở nên quyết định.
Giới chuyên môn nhận định, thị trường shophouse TP.HCM đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, mật độ cư dân cao và khả năng tạo dòng khách thực sẽ tiếp tục giữ giá thuê tốt, trong khi các shophouse chỉ dựa vào vị trí mặt tiền sẽ còn đối mặt với áp lực tìm khách thuê trong thời gian tới.
