Theo Savills Việt Nam, áp lực lãi suất tăng nhanh trong những tháng đầu năm 2026 đã tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà, qua đó làm chậm lại nhịp độ giao dịch trên thị trường.
Thanh khoản suy giảm, thị trường chững lại
Thực tế cho thấy, lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng có thời điểm lên tới 15–16%/năm, kéo theo chi phí tài chính tăng mạnh. Điều này khiến người mua trở nên thận trọng hơn, đồng thời làm giảm khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp.
Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, trong quý I/2026:
- Nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 6.100 căn, giảm so với quý trước
- Lượng giao dịch đi xuống, thanh khoản suy yếu
- Phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng lớn, khoảng 79% tổng lượng tiêu thụ
Diễn biến này phản ánh tâm lý dè dặt của thị trường trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô còn nhiều biến động, từ lãi suất đến quy hoạch dài hạn.
Doanh nghiệp đối mặt áp lực chi phí và dòng tiền
Ở góc độ doanh nghiệp, lãi suất tăng và tín dụng bị siết chặt đang làm gia tăng đáng kể chi phí vốn, đặc biệt với các dự án có tính khả thi thấp hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Những nhà đầu tư sử dụng vốn vay lớn, nhất là nhóm đầu tư ngắn hạn, đang đối diện nguy cơ mất cân đối dòng tiền, buộc phải bán tài sản hoặc rút khỏi thị trường.
Theo đánh giá của Savills Việt Nam, thị trường hiện bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt:
- Doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, dòng tiền ổn định tiếp tục triển khai dự án
- Doanh nghiệp yếu, phụ thuộc vốn vay đứng trước áp lực tái cấu trúc hoặc rời bỏ thị trường
“Phép thử” năng lực chủ đầu tư
Trong bối cảnh dòng vốn bị kiểm soát, việc tiếp cận tín dụng và nguồn vốn đầu tư trở nên khắt khe hơn, chỉ ưu tiên cho các dự án có pháp lý đầy đủ và khả năng triển khai thực tế.
Điều này khiến thị trường bước vào quá trình thanh lọc:
- Các chủ đầu tư mạnh tận dụng cơ hội M&A để mở rộng thị phần
- Các doanh nghiệp yếu dần bị đào thải do không đủ nguồn lực
Xu hướng “chọn mặt gửi vàng” của người mua cũng ngày càng rõ rệt khi dòng tiền tập trung vào các chủ đầu tư uy tín, có năng lực triển khai và cam kết đồng hành dài hạn.
Cơ hội tái định hình thị trường
Dù đối mặt nhiều thách thức, các chuyên gia cho rằng đây cũng là cơ hội để thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn.
Sau giai đoạn thanh lọc:
- Nguồn cung sẽ tập trung vào các dự án chất lượng
- Người mua có thêm lựa chọn phù hợp nhu cầu thực
- Thị trường minh bạch hơn về pháp lý và tài chính
Bên cạnh đó, sự phát triển của hạ tầng đang mở ra cơ hội cho các khu vực ngoài trung tâm, giúp giảm áp lực giá tại khu vực nội đô.
Triển vọng phục hồi từ nửa cuối năm
Theo ông Đinh Minh Tuấn, khi lãi suất bước vào giai đoạn ổn định hoặc điều chỉnh giảm, thị trường có thể dần cải thiện từ quý II/2026.
Tuy nhiên, quá trình phục hồi sẽ có độ trễ từ 3–6 tháng và diễn ra theo hướng chọn lọc:
- Nhóm khách mua ở thực tiếp tục dẫn dắt thị trường
- Các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt sẽ phục hồi sớm
- Thị trường chưa thể tăng trưởng đồng loạt như các chu kỳ trước
