🏙️ Thị trường bất động sản đang xuất hiện một “vùng trũng” rất rõ ở phân khúc nhà ở trung cấp – nhóm sản phẩm vốn phục vụ lượng lớn người mua ở thực có thu nhập trung bình. Theo Savills Việt Nam, căn hộ hạng C đang thiếu hụt nghiêm trọng sau nhiều năm thị trường lệch hẳn sang phân khúc cao cấp.
Tại TP.HCM, căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp trong quý I/2026. Trong khi đó tại Hà Nội, thậm chí không có dự án hạng C mới nào mở bán trong cùng kỳ.
📈 Giá nhà cũng đang tăng theo hướng khiến người mua ngày càng “đuối sức”. Quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã lên khoảng 100 triệu đồng/m2, cao hơn cả TP.HCM với mức khoảng 91 triệu đồng/m2.
Nguồn cung tại Hà Nội đạt khoảng 11.200 căn, cao hơn đáng kể so với TP.HCM với khoảng 4.700 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ của cả hai thị trường vẫn chỉ quanh ngưỡng 40-43%, cho thấy người mua đang ngày càng thận trọng trước mặt bằng giá cao.
🏘️ Khi giá nội đô neo ở mức quá cao, dòng tiền bắt đầu dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh. Tại khu vực phía Nam, căn hộ tại Bình Dương dao động từ 35-60 triệu đồng/m2, Đồng Nai và Long An phổ biến từ 30-50 triệu đồng/m2. Ở phía Bắc, Hưng Yên khoảng 60 triệu đồng/m2, Bắc Ninh khoảng 50 triệu đồng/m2.
Savills dự báo giai đoạn 2026-2028, TP.HCM sẽ có thêm khoảng 59.000 căn hộ mới, Hà Nội khoảng 52.000 căn. Trong đó, phân khúc hạng C được kỳ vọng chiếm khoảng 29% nguồn cung mới.
⚠️ Tuy nhiên, nghịch lý lớn nhất hiện nay là nhu cầu cực lớn nhưng doanh nghiệp lại không mặn mà làm nhà giá vừa túi tiền.
Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết trước đây căn hộ 1-3 tỷ đồng được xem là vừa túi tiền, nhưng hiện nay mặt bằng giá đã thay đổi mạnh. Một căn hộ được coi là phù hợp hiện dao động từ 2-5 tỷ đồng.
Nguyên nhân lớn nhất nằm ở quỹ đất ngày càng khan hiếm. Muốn làm nhà giá hợp lý, doanh nghiệp buộc phải ra vùng ven, nhưng ngay cả ở đó việc tìm được quỹ đất sạch, phù hợp quy hoạch và có chi phí hợp lý cũng không hề dễ.
📝 Chưa dừng lại ở đó, nút thắt pháp lý tiếp tục khiến thị trường thêm khó khăn. Theo doanh nghiệp, một dự án đôi khi mất 3-5 năm chỉ để hoàn thiện thủ tục pháp lý, kéo theo chi phí đội lên và giá bán khó giảm.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường hiện đang bỏ trống nhóm khách hàng có thu nhập từ 20-40 triệu đồng/tháng — nhóm có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng rơi vào thế “lưng chừng”: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó chạm tới nhà thương mại cao cấp.
💰 Theo ông Lực, thị trường rất cần các dự án có diện tích khoảng 70-100m2, mức giá từ 3-7 tỷ đồng/căn tùy từng địa phương để phục vụ nhóm khách hàng này.
Muốn giá nhà hạ nhiệt và nguồn cung tăng trở lại, bài toán cốt lõi vẫn là tháo gỡ thủ tục pháp lý, rút ngắn quy trình cấp phép và xây dựng chính sách riêng cho phân khúc nhà ở trung cấp.
Người thu nhập trung bình hiện không thiếu nhu cầu mua nhà, cái họ thiếu là một sản phẩm phù hợp để mua. Đây mới là “điểm nghẽn” thật sự của thị trường bất động sản lúc này.
