🧭 Miền Bắc tiếp tục là “điểm nóng” nguồn cung
MBS cho biết, khu vực phía Bắc sẽ đón nguồn cung dồi dào từ các nhà phát triển lớn như Vinhomes (VHM), Hoàng Huy (TCH), Sun Group, Sunshine Group. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp vốn tập trung tại phía Nam cũng bắt đầu chiến lược “Bắc tiến”, điển hình là Nam Long (NLG) với dự án An Zen Residence tại Hải Phòng, hay Phát Đạt (PDR) mở rộng quỹ đất tại Hà Nội.
Theo MBS, phân khúc căn hộ cao tầng tại miền Bắc vẫn duy trì sức hấp thụ tích cực nhờ nhu cầu ở thực ổn định, trong khi phân khúc thấp tầng có thể đối mặt với nguy cơ chững lại khi nguồn cung tăng mạnh giai đoạn 2026–2027.
🌆 Phía Nam hút vốn, kỳ vọng tăng trưởng dài hạn
Tại phía Nam, dòng vốn đầu tư mới giai đoạn 2025–2026 tiếp tục tập trung vào TP HCM, với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp niêm yết lớn. Sau sáp nhập, TP HCM được kỳ vọng trở thành siêu đô thị của Đông Nam Á, hưởng lợi từ hạ tầng ngày càng hoàn thiện, qua đó tạo dư địa tăng giá và lợi suất cho thuê hấp dẫn.
🚀 Doanh nghiệp tăng tốc mở bán, ưu tiên dòng tiền
Xét trên toàn thị trường, MBS nhận định giai đoạn 2026–2027 sẽ ghi nhận nguồn cung lớn từ các doanh nghiệp niêm yết, không chỉ từ những “ông lớn” quen thuộc như Vinhomes hay Nam Long, mà còn từ các doanh nghiệp đang chuyển hướng sang phát triển đồng thời nhiều dự án, như Khang Điền (KDH) hay Đất Xanh (DXG).
Tiến độ mở bán tại nhiều dự án được đẩy sớm ngay khi hoàn tất pháp lý, thay vì chờ xây dựng gần hoàn thiện. Dòng tiền trả trước từ khách hàng giúp doanh nghiệp cải thiện vốn lưu động, qua đó tái đầu tư và triển khai các dự án mới nhanh hơn.
Theo MBS, chiến lược mở bán sớm giúp doanh nghiệp tận dụng cơ hội trước khi:
-
Chi phí đất và chi phí đầu vào tiếp tục tăng
-
Thị trường bước vào giai đoạn cung vượt cầu hoặc bão hòa
Tuy nhiên, rủi ro cũng hiện hữu nếu tỷ lệ hấp thụ hoặc dòng tiền thực tế không đạt kỳ vọng, khiến chi phí tài chính gia tăng.
💰 Áp lực chi phí là bài toán lớn giai đoạn tới
Từ tháng 10/2025, một số ngân hàng đã điều chỉnh tăng khoảng 0,5% lãi suất vay mới, đồng thời rút ngắn thời gian ưu đãi lãi suất cố định cho người mua nhà. MBS dự báo lãi suất năm 2026 tăng nhẹ so với 2025, song chưa đủ lớn để gây cú sốc cho thị trường.
Ở phía cầu, lãi suất tăng ảnh hưởng chủ yếu đến đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực vẫn ổn định. Thậm chí, tâm lý lo ngại lãi suất và giá nhà tiếp tục đi lên còn thúc đẩy nhiều người mua ở thực ra quyết định sớm.
Dù vậy, doanh nghiệp bất động sản vẫn đối mặt với hàng loạt thách thức:
-
Tiền sử dụng đất mới từ 1/1/2026 tăng mạnh
-
Chi phí vật liệu xây dựng leo thang do khan hiếm
-
Áp lực lãi vay trong quá trình triển khai dự án
Trong đó, tiền sử dụng đất (chiếm khoảng 30% tổng mức đầu tư) được xem là yếu tố rủi ro lớn nhất, khi bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường nhưng làm đội chi phí đầu tư và ảnh hưởng khả năng tiếp cận nhà ở.
MBS đánh giá, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch lớn hoặc đã hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất sớm sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc triển khai dự án và mở bán giai đoạn 2026–2027.
