Thực tế cho thấy, không ít dự án vừa mở bán đã nhanh chóng được công bố “hết hàng”, dù số lượng căn không lớn. Tuy nhiên, chỉ ít ngày sau, các căn hộ này lại xuất hiện trở lại trên thị trường môi giới, kèm điều kiện phải trả thêm khoản chênh lớn ngoài hợp đồng.
Một nhà đầu tư tại Hải Phòng cho biết, dù theo sát dự án từ sớm và chuẩn bị đầy đủ tài chính, anh vẫn không thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Sau khi dự án thông báo bán hết, môi giới chủ động liên hệ, đề nghị giao dịch với mức chênh từ 2–4 tỷ đồng cho mỗi căn – khoản tiền hoàn toàn “ngoài sổ sách”.
Hiện tượng bán chênh không còn cá biệt. Tại nhiều dự án mới ở Hà Nội, người mua buộc phải chấp nhận “phí ngầm” từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng nếu muốn có suất mua. Theo Bộ Xây dựng, tại không ít dự án, sàn giao dịch và môi giới đã giữ vai trò ôm hàng, tạo khan hiếm giả, đẩy giá và thu tiền chênh ngoài hợp đồng.
Song song đó, chiêu trò “cháy booking” cũng bị biến tướng nghiêm trọng. Booking – vốn chỉ là hình thức giữ chỗ để thăm dò nhu cầu – nay trở thành công cụ thao túng tâm lý. Có dự án ghi nhận hàng nghìn booking dù tổng số căn chỉ vài trăm, thậm chí khi dự án còn chưa hoàn thiện phần móng.
Nhiều sự kiện mở bán được dàn dựng công phu với cảnh chen lấn, tranh suất, bảng điện tử hiển thị giao dịch “đỏ lửa”. Dù công bố tỷ lệ bán ra lên tới 90–99%, các căn hộ “đã hết” vẫn tiếp tục xuất hiện trên thị trường thứ cấp, thậm chí kèm chiết khấu sâu – cho thấy cung cầu đã bị bóp méo nghiêm trọng.
Hệ lụy không chỉ nằm ở giá nhà bị đẩy lên cao, mà còn ở sự bào mòn niềm tin của người mua ở thực. Nhiều khách hàng xuống tiền booking nhưng không có hợp đồng ràng buộc pháp lý, thời gian hoàn tiền mập mờ, dòng tiền bị “chôn” trong nhiều tháng.
Theo các chuyên gia, booking ảo và bán chênh đang tạo ra một tầng giá “ngầm”, làm méo mó mặt bằng giá và nuôi dưỡng các cơn sốt không có nền tảng. Đáng lo ngại hơn, hình thức booking còn bị lợi dụng như một kênh huy động vốn không lãi suất, trong khi người mua ở thực bị đẩy xuống cuối chuỗi giá trị.
Giới chuyên môn cho rằng thị trường cần các biện pháp mạnh tay hơn: siết chặt quy trình booking, yêu cầu hợp đồng minh bạch, hạn chế đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán và xử lý nghiêm hành vi tạo khan hiếm giả, thổi giá.
Với người mua nhà, tỉnh táo vẫn là “lá chắn” quan trọng nhất. Không chạy theo đám đông, không xuống tiền khi pháp lý chưa rõ ràng và luôn nghi ngờ những cơn sốt quá hoàn hảo – đó có thể là ranh giới giữa một quyết định an cư đúng đắn và việc lạc lối trong ma trận bất động sản.
