Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, giai đoạn đó đang dần khép lại.
Từ năm 2026 trở đi, bất động sản buộc phải quay về đúng bản chất kinh tế: khả năng tạo ra dòng tiền.
“Bất động sản sẽ không còn được nhìn như một tài sản cất giữ giống vàng, mà là tài sản phải chứng minh hiệu quả kinh tế,” ông Tuấn nhấn mạnh.
Khi giá chạy nhanh hơn giá trị khai thác
Dữ liệu 10 năm qua cho thấy, tại Hà Nội và TP.HCM, giá bất động sản tăng nhanh hơn rất xa so với giá cho thuê. Điều này tạo ra một chu kỳ đầu cơ, nơi việc “ôm đất – bỏ trống – chờ tăng giá” trở thành chiến lược phổ biến.
Nhưng bức tranh này đang thay đổi, khi loạt chính sách mới đồng loạt xuất hiện, buộc thị trường phải soi lại câu hỏi cốt lõi:
👉 Bất động sản này tạo ra bao nhiêu tiền mỗi năm?
Ba “lưỡi kéo” sẽ siết thị trường từ 2026
Thứ nhất: Định danh bất động sản – minh bạch hóa toàn diện
Từ 1/3/2026, mỗi bất động sản sẽ có mã định danh riêng, giống như “căn cước công dân” của đất và nhà, gắn với:
-
Chủ sở hữu
-
Pháp lý
-
Lịch sử giao dịch
-
Giá mua – bán thực tế
Điều này khiến mua bán hai giá, thổi giá, lướt sóng bằng tin đồn ngày càng khó tồn tại. Giá nhà đất sẽ bị đặt lên bàn cân với giá cho thuê và hiệu quả sử dụng.
Thứ hai: Siết tín dụng bất động sản thứ 2, thứ 3
Theo Dự thảo Nghị quyết 66/2025/NQ-CP, tỷ lệ cho vay:
-
Bất động sản thứ 2: tối đa 50%
-
Bất động sản thứ 3: chỉ còn 30%
Ngân hàng sẽ không còn dễ cho vay dựa trên “giá kỳ vọng”, mà ưu tiên tài sản có dòng tiền ổn định, khả năng khai thác rõ ràng.
Thứ ba: Đánh thuế căn nhà thứ 2
Việc đánh thuế không nhằm tận thu, mà nhằm tăng chi phí nắm giữ tài sản không sinh lời. Khi thuế, lãi vay và chi phí cơ hội cùng lúc tăng lên, việc “ôm nhà chờ giá” trở thành bài toán kém hiệu quả.
Nhà đầu tư buộc phải tự hỏi:
👉 Dòng tiền có đủ bù thuế, lãi vay và rủi ro hay không?
Thị trường bước vào giai đoạn “thanh lọc thật”
Theo các chuyên gia, từ 2026 trở đi:
-
Đất bỏ hoang, dự án xa nhu cầu ở – làm – sản xuất, bất động sản sống bằng kỳ vọng sẽ yếu thanh khoản
-
Chung cư ở thực, nhà cho thuê, kho xưởng, logistics, bất động sản công nghiệp, mặt bằng kinh doanh hiệu quả sẽ lên ngôi
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho rằng lãi suất có xu hướng tăng và tín dụng thận trọng hơn sẽ đẩy nhanh quá trình phân hóa, buộc dòng tiền tìm đến các tài sản có giá trị sử dụng thực.
Trong khi đó, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định khung pháp lý mới hình thành từ 2025–2026 đã tạo nền tảng để thị trường phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn, thay vì tăng nóng nhờ đầu cơ.
