Người mua và nhà đầu tư vì thế thường phải ra quyết định trong tình trạng thiếu thông tin đối xứng. Phần lớn dữ liệu họ tiếp cận được lại mang màu sắc “định hướng tích cực”, mục tiêu là chốt giao dịch càng nhanh càng tốt.
Hệ quả quen thuộc: mua xong mới phát hiện vướng pháp lý, đang thế chấp, tranh chấp, thậm chí một tài sản bán cho nhiều người. Không chỉ mất tiền, niềm tin thị trường cũng bị bào mòn, khiến thanh khoản dễ rơi vào trạng thái “đóng băng” mỗi khi rủi ro lộ diện.
📊 Gốc rễ vấn đề: Thị trường thiếu “hồ sơ gốc” cho từng bất động sản
Trao đổi với VietnamFinance, Phạm Thị Miền – Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam – cho rằng cốt lõi nằm ở việc thiếu một hệ thống dữ liệu bất động sản thống nhất, xuyên suốt vòng đời tài sản.
Khi thông tin bị chia cắt, mỗi nơi giữ một mảnh, không ai chịu trách nhiệm cho bức tranh tổng thể. Giá cả vì thế dễ bị dẫn dắt bởi cảm xúc và lợi ích cục bộ, thay vì giá trị thực.
Giải pháp được nhắc tới ngày càng nhiều là mã định danh bất động sản – không chỉ là một ký hiệu kỹ thuật, mà là “chìa khóa” gom toàn bộ dữ liệu về một hồ sơ duy nhất:
-
Pháp lý
-
Hiện trạng sử dụng
-
Lịch sử giao dịch
-
Biến động giá theo thời gian
🧾 Nghị định 357/2025: Thay đổi tư duy quản lý thị trường
Nghị định 357/2025, có hiệu lực từ 1/3/2026, lần đầu tiên thiết lập cơ chế cấp mã định danh điện tử cho từng bất động sản, dự án và cả môi giới.
Đây được xem là bước ngoặt lớn:
👉 Từ quản lý bằng hồ sơ giấy, manh mún
👉 Sang quản lý bằng dòng dữ liệu xuyên suốt từ thửa đất – dự án – công trình – giao dịch
🎯 Mã định danh sẽ “đánh” mạnh vào đâu?
Theo bà Phạm Thị Miền, tác động lớn nhất không nằm ở thủ tục, mà ở cơ chế hình thành giá.
Khi mỗi bất động sản đều có lịch sử giao dịch rõ ràng, những cú tăng giá bất thường sẽ khó trôi qua trong im lặng. Việc thổi giá vượt xa mặt bằng chung sẽ nhanh chóng bị dữ liệu “vạch mặt”.
Điều này buộc thị trường phải:
-
Định giá thận trọng hơn
-
Giá bán tiệm cận giá trị thực
-
Giảm sốt ảo, tăng giao dịch bền vững
Ở góc độ thanh khoản, minh bạch là liều thuốc hồi phục niềm tin. Khi rủi ro pháp lý được soi rõ, người mua và nhà đầu tư sẽ tự tin xuống tiền hơn.
🧑💼 Môi giới có “mất đất sống”?
Một lo ngại phổ biến là mã định danh và trung tâm giao dịch sẽ khiến môi giới bị loại khỏi cuộc chơi. Tuy nhiên, theo bà Miền, điều này không đúng.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy hơn 90% giao dịch vẫn cần môi giới, bởi bất động sản là sản phẩm đặc thù, đòi hỏi khảo sát thực tế và tư vấn chuyên sâu.
Nhưng luật chơi sẽ khác:
-
Ít đất cho chiêu trò tạo sóng
-
Cao hơn yêu cầu về đạo đức và chuyên môn
-
Môi giới “làm thật” sẽ sống, môi giới “thổi giá” sẽ bị đào thải
⚠️ Dữ liệu có trở thành “điểm nghẽn” mới?
Kỳ vọng lớn, nhưng rủi ro cũng không ít. Theo bà Miền, có 3 thách thức lớn:
1️⃣ Làm sạch dữ liệu: dữ liệu hiện phân tán, chất lượng không đồng đều
2️⃣ Liên thông hệ thống: đất đai – xây dựng – thuế – ngân hàng – công chứng
3️⃣ Kỷ luật cập nhật: nếu cập nhật hình thức, hệ thống sẽ nhanh chóng lỗi thời
TS Lê Bá Chí Nhân nhấn mạnh: mã định danh cần được coi là “trục xương sống” của toàn bộ hệ thống dữ liệu, không thể làm manh mún theo từng địa phương.
🔍 Làm chậm nhưng chắc
Giải pháp được đề xuất là triển khai từng bước:
-
Ưu tiên dự án mới, khu đô thị, chung cư thương mại
-
Song song rà soát, làm sạch dữ liệu dự án cũ
Về dài hạn, mã định danh không nhằm gây “sốc” cho thị trường, mà là hạ tầng mềm giúp thị trường vận hành minh bạch và bền vững hơn.
“Mã định danh không làm thị trường chậm lại – nó chỉ buộc thị trường đi đúng hướng hơn”, bà Phạm Thị Miền kết luận.
