Nhận định này được đưa ra tại một tọa đàm chuyên đề về triển vọng thị trường, trong bối cảnh chi phí vốn vẫn là yếu tố then chốt chi phối quyết định của người mua nhà.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, đại diện CBRE Việt Nam, mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến quanh mức 12–14%/năm. Tuy nhiên, khi lạm phát được kiểm soát và chính sách tiền tệ còn dư địa điều chỉnh, áp lực lãi vay có thể hạ nhiệt trong những tháng cuối năm. Dù vậy, khả năng quay trở lại thời kỳ “tiền rẻ” được đánh giá là khó xảy ra. ⚠️
📊 Ba kịch bản cho thị trường bất động sản
Ở kịch bản có xác suất cao nhất, lãi suất cho vay sẽ duy trì dưới 10%/năm, đi cùng với lạm phát được kiểm soát dưới ngưỡng 4,5%. Đây được xem là điều kiện quan trọng để hỗ trợ sức mua và giúp thị trường dần ổn định trở lại.
Trong khi đó, kịch bản tích cực hơn – với lãi suất giảm về khoảng 8%/năm – vẫn có khả năng xảy ra nhưng không phải xu hướng chủ đạo. Ngược lại, nếu lãi suất tiếp tục neo trên 12%, thị trường có thể đối mặt với thêm một giai đoạn khó khăn, dù xác suất không quá lớn. 📉
💸 Lãi suất giảm nhưng tiếp cận vốn vẫn khó
Một điểm đáng lưu ý là việc chi phí vay giảm không đồng nghĩa với việc người mua dễ dàng tiếp cận vốn. Trong bối cảnh tín dụng vẫn được kiểm soát chặt chẽ, dòng tiền có xu hướng được phân bổ có chọn lọc hơn.
Các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội hoặc các khu đô thị lớn, có pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo, sẽ tiếp tục là điểm đến chính của dòng vốn. Ngược lại, những dự án phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ gặp khó trong việc thu hút người mua. 🏘️
⚖️ Dư địa tiền tệ thu hẹp, dòng vốn bị “nắn lại”
Từ góc nhìn vĩ mô, PGS Trần Đình Thiên cho rằng dư địa chính sách tiền tệ đang dần thu hẹp, khiến việc duy trì mặt bằng lãi suất thấp trong thời gian dài trở nên thách thức.
Đồng thời, định hướng điều hành cũng đang dịch chuyển theo hướng ưu tiên vốn cho khu vực sản xuất – kinh doanh, thay vì bất động sản như giai đoạn trước. Điều này phản ánh sự điều chỉnh cần thiết nhằm đảm bảo cân đối dòng vốn trong nền kinh tế. ⚖️
📉 Bất động sản không còn là “điểm hút vốn” như trước
Trong giai đoạn 2024–2025, tín dụng dành cho bất động sản từng chiếm tỷ trọng lớn nhằm hỗ trợ thị trường vượt qua thời kỳ trầm lắng. Tuy nhiên, việc dòng vốn đổ mạnh vào lĩnh vực này cũng bộc lộ hạn chế khi chu kỳ vốn dài và khả năng hấp thụ chưa cao.
Điều này buộc cơ quan điều hành phải điều chỉnh lại cấu trúc dòng vốn, tránh tình trạng lệch pha và rủi ro hệ thống. 📊
🔍 Doanh nghiệp buộc phải thay đổi chiến lược
Ở cấp độ doanh nghiệp, thị trường đã bước sang giai đoạn vận hành mới, không còn phụ thuộc vào dòng tiền dồi dào và chi phí vốn thấp.
Các chủ đầu tư buộc phải lựa chọn dự án kỹ lưỡng hơn, ưu tiên sản phẩm có nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai đúng tiến độ. Những dự án “đánh cược” vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó tồn tại trong bối cảnh hiện nay. ⚠️
💡 Đa dạng hóa nguồn vốn – xu hướng tất yếu
Các chuyên gia cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc phát triển các kênh vốn dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp hoặc tài chính xanh được xem là hướng đi quan trọng trong thời gian tới.
Cách tiếp cận này không chỉ giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính mà còn góp phần ổn định hệ thống tài chính nói chung. 📌
🏘️ Nhà ở xã hội định hình lại cấu trúc thị trường
Song song, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội đang đóng vai trò quan trọng trong việc tái định hình thị trường bất động sản.
Dù có thể khiến tốc độ phục hồi chậm lại trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, đây là nền tảng để thị trường phát triển cân bằng, bền vững hơn và gắn với nhu cầu thực của người dân.
