Theo báo cáo của OneHousing (One Mount Group), trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ mới với giá trung bình lên tới 86 triệu đồng/m² (chưa VAT và KPBT). Đáng chú ý, phân khúc cao cấp chiếm 62% nguồn cung, còn hạng sang chiếm tới 38%, cho thấy thị trường gần như vắng bóng sản phẩm giá vừa túi tiền.
Nguồn cung này chủ yếu rơi vào tay các “ông lớn”. Chỉ 5 chủ đầu tư gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group đã chiếm tới 74% lượng căn hộ mở bán tại Hà Nội. Tại TP HCM, bức tranh tương tự khi hơn 80% nguồn cung mới do Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes dẫn dắt.
Dù bề ngoài thị trường có vẻ sôi động, nhưng thực chất cuộc chơi đang ngày càng thu hẹp. Chỉ riêng trong quý III/2025, các tập đoàn địa ốc lớn đã tung ra hơn một nửa số sản phẩm mới, bỏ xa nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa – những đơn vị đang “đuối sức” vì thiếu vốn, quỹ đất và không theo kịp thủ tục pháp lý ngày càng phức tạp.
Việc nguồn cung tập trung vào các đại đô thị quy mô lớn khiến mặt bằng giá bị kéo lên cao, trong khi nhà ở phục vụ nhu cầu thực của người dân ngày càng thiếu hụt. Áp lực cân đối cung – cầu vì thế ngày một lớn, thu hẹp cơ hội an cư của phần đông người mua.
Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, thị trường đang phân hóa mạnh. Các doanh nghiệp lớn ưu tiên phát triển dự án trung – cao cấp, thậm chí hạng sang để tối ưu lợi nhuận. Điều này vô hình trung đẩy giá nhà lên cao và làm “mỏng” dần phân khúc giá phải chăng.
Một lợi thế khác giúp các “ông lớn” thống lĩnh thị trường là hệ sinh thái tài chính khép kín. Nhiều tập đoàn có liên kết chặt chẽ với ngân hàng, dễ dàng tiếp cận vốn và rút ngắn thời gian triển khai dự án – lợi thế mà doanh nghiệp nhỏ khó cạnh tranh.
Sự tập trung nguồn cung mang lại mặt tích cực khi các đại dự án được phát triển đồng bộ, hạn chế rủi ro dự án dang dở. Tuy nhiên, mặt trái là thị trường thiếu cạnh tranh, giá bán bị đẩy lên theo kỳ vọng lợi nhuận. Đáng lo ngại, 70–80% người mua ở phân khúc cao cấp hiện nay là nhà đầu tư, đầu cơ, khiến thị trường ngày càng xa rời nhu cầu ở thực.
Ngoài ra, các gói vay mua nhà ưu đãi lãi suất ban đầu cũng tiềm ẩn rủi ro. Khi hết thời gian ưu đãi, áp lực tài chính có thể đè nặng lên người mua, đồng thời gia tăng nguy cơ nợ xấu cho hệ thống ngân hàng.
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp nhỏ và vừa gần như bị đẩy ra rìa, chỉ còn cơ hội tại các dự án nhỏ ở tỉnh lẻ. Các chuyên gia cảnh báo nếu không có cơ chế hỗ trợ về pháp lý, đất đai và thủ tục, thị trường sẽ tiếp tục nghiêng về các đại dự án, khó tạo ra nguồn cung đa dạng và giá hợp lý cho người dân ở thực.
