Tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?”, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN&MT) cho rằng:
👉 Các chính sách hiện nay không chỉ để “chữa cháy”, mà đang hướng tới tái cấu trúc toàn diện cách tiếp cận và sử dụng đất đai, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
🧩 “Cởi trói” các dự án bị treo nhiều năm
Một trong những điểm nhấn lớn nhất là Nghị quyết 254 của Quốc hội, thông qua cuối năm 2025, nhằm xử lý căn cơ tình trạng dự án đình trệ do vướng giải phóng mặt bằng.
Theo cơ chế mới:
-
🏗️ Nếu nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng tối thiểu 50% diện tích, hoặc
-
👥 Đạt được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất trong phạm vi dự án
➡️ HĐND cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để hoàn tất mặt bằng sạch.
Đây được xem là bước tiến rất lớn so với trước đây, khi Nhà nước chỉ thu hồi đất trong các trường hợp đặc biệt như quốc phòng, an ninh hay lợi ích công cộng.
📌 Thực tế, không ít dự án đã “nằm bất động” nhiều năm chỉ vì mắc kẹt vài hộ dân cuối cùng, dù phần lớn diện tích đã được thỏa thuận.
Theo lãnh đạo Cục Quản lý đất đai, việc Nhà nước tham gia xử lý phần còn vướng khi dự án đã đạt tỷ lệ đồng thuận cao sẽ:
-
♻️ Hồi sinh hàng loạt dự án “đắp chiếu”
-
💸 Giảm lãng phí đất đai, vốn đầu tư
-
🏙️ Thúc đẩy phát triển đô thị đúng tiến độ
Hiện Chính phủ cũng đang hoàn thiện nghị định hướng dẫn chi tiết, làm rõ cách xác định tỷ lệ 75% nhằm bảo đảm minh bạch và hạn chế khiếu kiện.
💰 Đơn giản hóa tài chính đất đai, mở rộng nguồn cung
Không chỉ gỡ nút thắt dự án cũ, chính sách mới còn mở đường cho nguồn cung dự án mới.
Thay vì chỉ được nhận chuyển nhượng đất ở để làm nhà ở thương mại như trước, cơ chế thí điểm hiện nay:
-
✅ Cho phép nhận chuyển nhượng nhiều loại đất khác
-
📈 Mở rộng đáng kể dư địa phát triển dự án
Luật Đất đai và các nghị quyết liên quan cũng làm rõ 4 phương thức tiếp cận đất đai:
-
🏛️ Nhà nước giao đất
-
🏷️ Cho thuê đất thông qua đấu giá
-
📑 Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
-
🤝 Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất
Ngay cả với các dự án Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội không sử dụng vốn ngân sách, nhà đầu tư vẫn có thể áp dụng cơ chế thỏa thuận nếu đáp ứng đủ điều kiện.
📉 Linh hoạt định giá, phân cấp mạnh cho địa phương
Một điểm thay đổi quan trọng khác là tài chính đất đai.
🔹 Nghị quyết 254 cho phép:
-
Áp dụng bảng giá đất
-
Sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) linh hoạt hơn
➡️ Thay vì buộc phải định giá đất cụ thể trong hầu hết trường hợp như trước.
Theo Cục Quản lý đất đai, định giá đất cụ thể sẽ chỉ áp dụng với:
-
🌊 Dự án lấn biển
-
🧩 Dự án hỗn hợp, phức tạp, khó xác định giá
Cách làm này giúp:
-
⏱️ Rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính
-
🛑 Giảm ách tắc thủ tục cho doanh nghiệp
Song song đó, phân cấp – phân quyền tiếp tục được đẩy mạnh:
-
🏘️ Một số thẩm quyền chuyển từ cấp huyện về cấp xã
-
🏛️ Cấp tỉnh được trao quyền linh hoạt hơn trong xử lý thủ tục đất đai
🚀 Bệ phóng cho chu kỳ bất động sản mới
Giới chuyên gia nhận định, với khung pháp lý rõ ràng – thông suốt – linh hoạt hơn, thị trường bất động sản đã có đủ nền tảng để:
-
📊 Phục hồi thực chất
-
💸 Dòng tiền quay lại chọn lọc
-
🌱 Phát triển bền vững hơn từ năm 2026
