Tại quận Gò Vấp, bà Trần Thị Mai cho biết căn nhà trong hẻm đường Lê Đức Thọ, diện tích 4 x 14 m, một trệt hai lầu, được rao bán từ đầu năm với giá 6,2 tỷ đồng nhưng đến nay vẫn chưa có giao dịch. Theo bà Mai, hẻm nhỏ, kẹt xe giờ cao điểm và khó tiếp cận ôtô là những yếu tố khiến người mua e ngại.
Tình trạng tương tự diễn ra tại Bình Thạnh. Ông Phạm Văn Tuấn đang chào bán căn nhà hẻm cách mặt tiền khoảng 500 m, diện tích gần 46 m2, giá 5,4 tỷ đồng. Dù rao bán nhiều tháng, phần lớn khách chỉ dừng ở mức hỏi thăm dò.
Ngay cả nhà hẻm ôtô cũng khó tìm người mua. Ông Nguyễn Quốc Khánh, chủ căn nhà hẻm đường Cách Mạng Tháng Tám (Tân Bình), diện tích 4,5 x 16 m, một trệt hai lầu, cho biết căn nhà giá gần 11 tỷ đồng vẫn chưa chốt được sau 4 tháng rao bán. “Người mua so sánh với căn hộ mới có tiện ích đồng bộ hơn trong cùng tầm giá”, ông nói.
Không chỉ nhà trong hẻm, nhà riêng trên các tuyến đường kinh doanh cũng ghi nhận thanh khoản yếu. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giao dịch nhà riêng lẻ trong quý III giảm hơn 16%, trong khi tồn kho tăng 37% so với quý trước.
Dữ liệu từ các nền tảng bất động sản phản ánh rõ sự lệch pha cung – cầu. Batdongsan ghi nhận giá chào bán nhà riêng TP HCM tăng 5–12% trong năm, phổ biến 132–230 triệu đồng/m2, trong khi nhu cầu tìm mua giảm 12–14% so với cùng kỳ. Nhà Tốt cho biết lượng tìm mua giảm gần 20% so với năm ngoái, dù giá vẫn nhích thêm khoảng 3%.
Theo các đơn vị nghiên cứu, người mua chủ yếu tìm kiếm nhà giá 3–5 tỷ đồng, trong khi nguồn cung trên thị trường phần lớn vượt mốc 5 tỷ đồng/căn, khiến giao dịch khó khớp.
Bà Phạm Ngọc Huyền, lãnh đạo một sàn môi giới nhà riêng tại TP HCM, nhận định giá nhà riêng hiện đã vượt xa thu nhập bình quân, trong khi hiệu quả cho thuê suy giảm rõ rệt. Nhiều tuyến phố từng sôi động xuất hiện mặt bằng trống kéo dài, giá thuê giảm 20–30% nhưng vẫn khó tìm khách. Tỷ suất sinh lời từ cho thuê chỉ còn khoảng 2–3%/năm, thấp hơn gửi tiết kiệm, trong khi chi phí bảo trì và rủi ro bỏ trống ngày càng lớn.
Ở góc độ nhu cầu, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho rằng nhóm người mua trẻ đang thu hẹp, do xu hướng ưu tiên căn hộ chung cư có giá dễ tiếp cận, pháp lý rõ ràng và tiện ích đồng bộ. Nhà riêng hiện chủ yếu phù hợp với người có dòng tiền lớn hoặc nhu cầu an cư dài hạn, khiến lực cầu bị giới hạn.
Ngoài ra, nhiều khu dân cư cũ đối mặt tình trạng ngập nước, kẹt xe, thiếu chỗ đỗ ôtô, làm giảm sức hút so với các khu đô thị mới. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven tiếp tục gia tăng, tăng khoảng 3% từ đầu năm đến nay.
Trong bối cảnh giá bán cao, chi phí tài chính tăng và hiệu quả khai thác giảm, phân khúc nhà riêng tại TP HCM được dự báo chưa thể cải thiện thanh khoản trong ngắn hạn. Theo các chuyên gia, thị trường chỉ có thể phục hồi khi mặt bằng giá tiệm cận giá trị sử dụng thực và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua.
