📈 Nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản vẫn yếu
Từ cuối 2025, thị trường bắt đầu “tan băng” khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và quay lại triển khai, đẩy nguồn cung lên khoảng 128.000 sản phẩm trong năm 2025 và dự kiến 200.000 sản phẩm trong năm 2026.
Tuy nhiên, thanh khoản lại không tăng tương ứng, khi dòng tiền trở nên chọn lọc hơn trong bối cảnh lãi suất tăng và tâm lý người mua thận trọng.
⚖️ Người bán neo giá, người mua chờ “giảm sâu”
Thị trường đang xuất hiện sự lệch pha rõ rệt: người bán vẫn giữ giá cao, trong khi người mua kỳ vọng giá giảm sâu hơn.
Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao hoặc mua theo FOMO đang chịu áp lực thoát hàng, còn nhóm có dòng tiền ổn định lại không vội bán.
💣 Chi phí đầu vào – “thủ phạm” giữ giá cao
Dù thanh khoản yếu, giá BĐS vẫn khó giảm sâu vì chi phí phát triển dự án tăng mạnh.
- Chi phí đất chiếm tới 30–40% tổng chi phí và tăng theo bảng giá đất mới
- Giá đất tăng 20% có thể khiến tổng chi phí dự án tăng thêm 6–8%
- Chi phí xây dựng tăng 8–12%
- Lãi suất tăng khiến chi phí tài chính đội thêm 1,6–2,7%
👉 Tất cả buộc chủ đầu tư phải giữ giá hoặc tăng giá để “bù chi phí”.
🏦 Áp lực dòng tiền khiến doanh nghiệp phải xoay xở
Trong trường hợp bán hàng chậm, chi phí tài chính tiếp tục phình to, tạo áp lực lớn lên dòng tiền doanh nghiệp.
Vì vậy, nhiều chủ đầu tư tung ra các chính sách kích cầu như giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu mạnh… để kéo khách.
🔍 Thị trường bước vào giai đoạn “chọn lọc thật”
Theo VARS, thời kỳ “lướt sóng ăn nhanh” gần như đã qua. Nhà đầu tư giờ phải nhìn vào khả năng tạo dòng tiền, vị trí, pháp lý và thời gian hoàn vốn thay vì chỉ nhìn giá.
👉 Chiến lược phù hợp hiện nay là đầu tư trung – dài hạn (3–5 năm), ưu tiên sản phẩm có khả năng khai thác thực và nằm ở khu vực có hạ tầng, dân cư rõ ràng.
📌 Kết luận: Giá không giảm sâu không phải vì cầu mạnh, mà vì chi phí quá cao
Dù thị trường có dấu hiệu phục hồi về nguồn cung, nhưng áp lực chi phí đang khiến giá BĐS khó “hạ nhiệt” trong ngắn hạn.
👉 Và điều này cũng lý giải vì sao thị trường hiện tại không còn là cuộc chơi của “lướt sóng”, mà là bài toán của dòng tiền và sức chịu đựng dài hạn.
