Nguồn cung tăng mạnh, chung cư cao cấp chiếm ưu thế
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025.
Động lực chính đến từ phân khúc chung cư, với hơn 80.000 căn hộ mới, gấp đôi năm trước. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển mạnh về phân khúc cao cấp, khi khoảng 25% số căn mở bán mới (hơn 20.000 căn) có giá trên 100 triệu đồng/m², gần gấp 10 lần so với cùng kỳ 2024.
Riêng tại Hà Nội và TP.HCM (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m², cho thấy sự áp đảo của dòng sản phẩm cao cấp và siêu cao cấp, trong bối cảnh nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.
10% giao dịch có vay ngân hàng, nhà đầu tư bắt đầu thận trọng
Xét theo khu vực, miền Bắc tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với 48%, miền Nam chiếm 37% nhờ nhiều dự án được tái khởi động, còn miền Trung duy trì ổn định ở mức 15%.
Ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch VARS IRE, cho biết tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68%, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án giá cao vẫn đạt thanh khoản tích cực nhờ nhu cầu đầu tư song hành với nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, bước sang quý IV/2025, thị trường bắt đầu có dấu hiệu giảm tốc khi nguồn cung tăng nhanh, trong khi lãi suất nhích lên khiến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy trở nên thận trọng hơn.
“Nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, nhưng động lực chính của thị trường đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch là mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn,” ông Chung nhấn mạnh.
Giá nhà leo thang, thị trường thứ cấp phân hóa rõ nét
Theo VARS IRE, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục tăng tại hầu hết các phân khúc. Bất động sản thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng 5–10% ở giỏ hàng mở bán mới. Trên thị trường thứ cấp, giá nhà thấp tầng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước.
Giao dịch tập trung chủ yếu tại các dự án có mức giá 100–200 triệu đồng/m², nằm trong những đô thị đã hình thành, có dân cư về ở và hạ tầng hoàn chỉnh. Ngược lại, nhiều dự án biệt thự, liền kề dù tăng giá mạnh nhưng thanh khoản hạn chế do pháp lý, tiến độ và kết nối hạ tầng chưa theo kịp.
Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là điểm nóng. Tại Hà Nội, giá chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Ở TP.HCM (cũ), mức giá trung bình lên tới 111 triệu đồng/m², tăng 23%, trong khi Đà Nẵng ghi nhận mức giá trung bình hơn 83 triệu đồng/m², tăng 14%.
Trên thị trường thứ cấp, Hà Nội xuất hiện tình trạng tăng giá nhanh trong thời gian ngắn, sau đó chững lại và xuất hiện rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO. Dù vậy, mặt bằng giá khu vực trung tâm vẫn duy trì ổn định.
Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi có chọn lọc
Ở phân khúc bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận sự phục hồi rõ nét nhưng mang tính chọn lọc. Nguồn cung tăng gấp 4 lần năm 2024, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 55%, song giao dịch chủ yếu tập trung tại các đô thị biển và đại đô thị nghỉ dưỡng quy mô lớn, do các chủ đầu tư uy tín phát triển.
Các mô hình đô thị biển đa chức năng, vừa phục vụ nhu cầu an cư, vừa đáp ứng nghỉ dưỡng và đầu tư dài hạn, đang dần thay thế mô hình nghỉ dưỡng truyền thống.
