Minh bạch hơn, nhưng chi phí không rẻ
Việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, qua đó hạn chế thất thu ngân sách, giảm khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và tăng tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản.
Khác với trước đây, khi bảng giá đất thường chỉ bằng 30–60% giá thị trường, bảng giá mới được xác định dựa trên dữ liệu giao dịch, chuyển nhượng, đấu giá, thuế và các yếu tố quy hoạch, hạ tầng. Đến cuối năm 2025, đã có 34 tỉnh, thành phố ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026, cho thấy mức độ tác động mang tính toàn diện, không chỉ giới hạn ở các đô thị lớn.
Tại Hà Nội, bảng giá đất mới ghi nhận mức điều chỉnh tăng phổ biến từ 2–26%, với giá đất cao nhất tại một số tuyến phố trung tâm lên tới hơn 700 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, mức giá cao nhất theo bảng giá mới đạt gần 687 triệu đồng/m², tăng mạnh so với giai đoạn trước và tiệm cận hơn với mặt bằng giao dịch.
Dù vậy, trên thực tế, bảng giá đất vẫn chưa “đuổi kịp” hoàn toàn thị trường. Ở nhiều vị trí trung tâm, giá giao dịch thực tế vẫn cao hơn đáng kể. Điều này cho thấy cơ chế “hai giá” được thu hẹp, nhưng chi phí đầu vào của thị trường lại bị kéo lên một mặt bằng mới.
Cú sốc chi phí và bài toán dự án
Khi giá đất trong bảng giá tăng, toàn bộ cấu trúc chi phí bất động sản lập tức chịu tác động dây chuyền. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và các nghĩa vụ tài chính đều tăng theo. Với các doanh nghiệp đang chịu áp lực lớn từ lãi vay, chi phí vốn và thủ tục pháp lý, đây thực sự là một cú sốc chi phí.
Không ít dự án buộc phải tính toán lại hiệu quả tài chính. Nếu tiếp tục triển khai, biên lợi nhuận bị thu hẹp; nếu giãn tiến độ hoặc tạm dừng, áp lực dòng tiền và chi phí cơ hội lại gia tăng. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất “sạch” từ giai đoạn trước còn có dư địa xoay xở, trong khi các dự án mới – đặc biệt ở địa phương – đối mặt nguy cơ chậm triển khai hoặc “xếp hàng chờ thời”.
Minh bạch hơn là điều không thể phủ nhận, nhưng cái giá phải trả cho sự tiệm cận thị trường đang ngày càng rõ nét.
Giá nhà khó giảm, nguy cơ “đóng băng mềm”
Khi chi phí đất đai tăng mạnh, kỳ vọng giá nhà giảm gần như không còn nhiều cơ sở. Thực tế cho thấy, sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, giá nhà tại nhiều khu vực chỉ đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, rất hiếm trường hợp giảm sâu. Bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận thị trường càng củng cố xu hướng này.
Theo các chuyên gia, chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30–50% giá thành một dự án bất động sản. Khi bảng giá đất tăng 20–30%, giá bán nhà rất dễ bị đẩy lên thêm hàng chục phần trăm. Trong bối cảnh thu nhập của người dân không tăng tương ứng, khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình và thấp tiếp tục bị thu hẹp.
Hệ quả là tình trạng lệch pha cung – cầu ngày càng rõ nét. Doanh nghiệp e dè triển khai dự án nhà ở vừa túi tiền vì biên lợi nhuận mỏng, trong khi thị trường vẫn dư thừa sản phẩm ở phân khúc giá cao. Nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục co hẹp.
Một rủi ro khác đang dần lộ diện là nguy cơ “đóng băng mềm” tại nhiều địa phương. Đất được đấu giá hoặc định giá theo thị trường ở mức cao, nhưng sau đó việc triển khai dự án gặp khó do chi phí lớn và thanh khoản thấp. Doanh nghiệp không mặn mà tham gia đấu giá, hoặc trúng đấu giá nhưng chậm nộp tiền, xin giãn tiến độ, kéo theo hệ lụy cho ngân sách địa phương và quy hoạch đô thị.
Thị trường không rơi vào trạng thái đóng băng toàn diện, nhưng cũng không vận hành trơn tru: giao dịch cầm chừng, dự án chậm triển khai, nguồn cung hạn chế, trong khi giá nhà vẫn neo cao. Đây chính là trạng thái “đóng băng mềm” – âm ỉ, kéo dài và khó xử lý.
Cuộc chơi đã sang trang
Định giá đất theo thị trường là xu hướng không thể đảo ngược. Vấn đề không nằm ở việc có làm hay không, mà ở cách làm và các chính sách đi kèm. Nếu thiếu sự đồng bộ về tín dụng, thủ tục đầu tư, phát triển nhà ở vừa túi tiền và kiểm soát chi phí, bảng giá đất mới rất dễ trở thành lực cản thay vì động lực cho thị trường.
Cuộc chơi đã sang trang. Nhưng nếu luật chơi mới chỉ khiến chi phí tăng mà chưa tạo được dòng chảy dự án và giao dịch thực chất, rủi ro sẽ không chỉ dừng lại ở doanh nghiệp hay người mua nhà, mà còn tác động trực tiếp tới mục tiêu phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong những năm tới.
