Cụ thể, đất thổ cư tại Tam Hưng hiện giao dịch quanh 150–160 triệu/m2, Thường Tín tăng từ vùng 30–40 triệu lên 90–100 triệu/m2, còn Thanh Oai – khu vực được xem là “thủ phủ dự án” – đã lên tới 160–180 triệu/m2 tùy vị trí. Đây là mức giá tiệm cận nhiều khu vực nội đô trước đây.
Ăn theo cầu, metro: Đông Anh – Mê Linh – Hòa Lạc đồng loạt “dậy sóng” 🌉
Hiệu ứng lan rộng sang các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng như Đông Anh, Mê Linh hay Hòa Lạc. Những khu quanh loạt cầu lớn như Tứ Liên, Hồng Hà, Thượng Cát, Ngọc Hồi ghi nhận giá tăng mạnh, có nơi lên tới 180–200 triệu/m2.
Ở Mê Linh và Quang Minh, mặt bằng giá đất nền dao động 80–120 triệu/m2, tăng khoảng 30% so với trước thời điểm khởi công cầu. Trong khi đó, khu vực Hòa Lạc – ăn theo tuyến metro số 5 Văn Cao – Hòa Lạc – cũng ghi nhận sóng tăng 10–20%, môi giới đẩy mạnh thông điệp “đón đầu quy hoạch” để kích thích tâm lý FOMO.
Dòng tiền đầu cơ quay lại, đội nhóm “gom đất – phân lô” hoạt động mạnh 💰
Theo các sàn giao dịch, thị trường khu vực này từ lâu đã có sự hiện diện của các nhóm đầu tư chuyên gom đất số lượng lớn, sau đó phân lô bán lại. Khi xuất hiện thông tin dự án mới, các nhóm này nhanh chóng đẩy giá, tạo mặt bằng giá mới trong thời gian rất ngắn.
Điều đáng nói là nhiều khu vực hạ tầng thực tế chưa thay đổi đáng kể, nhưng giá đất vẫn tăng mạnh chủ yếu do kỳ vọng và hiệu ứng tâm lý, thay vì giá trị sử dụng thực.
Cảnh báo rủi ro: “sóng quy hoạch” không phải lúc nào cũng thành sóng thật ⚠️
Chuyên gia cảnh báo hiện tượng “sốt đất theo quy hoạch” đã lặp lại nhiều lần tại vùng ven Hà Nội. Nếu không phân biệt rõ giữa quy hoạch đã phê duyệt và thông tin đề xuất, nhà đầu tư rất dễ mua phải đất bị thổi giá hoặc vướng pháp lý.
Thực tế, những trục hạ tầng như vành đai hay metro có thời gian triển khai dài, thậm chí kéo dài nhiều năm. Không phải cứ có thông tin là giá sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt khi khu vực đó chưa hình thành đô thị thực sự hoặc chưa có dòng dân cư về ở.
Thị trường đang “lọc lại”, không còn dễ ăn như trước 📉
Các chuyên gia cho rằng giai đoạn “mua đâu thắng đó” đã qua, thị trường đang quay về giá trị thực. Những khu vực bị thổi giá thường hạ nhiệt nhanh, thanh khoản giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ hoặc “ôm hàng” dài hạn.
Trong bối cảnh hiện tại, yếu tố quyết định không còn là tin quy hoạch, mà là pháp lý rõ ràng, hạ tầng thực tế và khả năng hình thành nhu cầu ở thật. Ai chạy theo đám đông rất dễ trở thành người “cầm hàng” khi sóng đi qua.
