Thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, buộc cả chủ đầu tư lẫn người mua phải định nghĩa lại hai chữ “cao cấp”.

Người mua ở thực lên ngôi: Không còn dễ bị “dắt sóng”

Những năm trước, cuộc đua chủ yếu xoay quanh:

• Mật độ xây dựng

• Quy mô tiện ích

• Sảnh đón sang trọng

• Truyền thông rầm rộ

Tuy nhiên, từ 2025-2026, hành vi người mua – đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang – đã thay đổi rõ rệt:

• Ưu tiên thiết kế tối ưu công năng

• Quan tâm tiêu chuẩn bàn giao thực tế

• Đánh giá năng lực vận hành dài hạn

• Chú trọng không gian xanh, cộng đồng cư dân

Người mua sẵn sàng trả giá cao hơn, nhưng phải tương xứng với:

• Giá trị sử dụng lâu dài

• Chất lượng vật liệu

• Môi trường sống bền vững

Câu hỏi không còn là “cao cấp đến đâu?” mà là “sống có thực sự đáng tiền?”

Nhà đầu tư cũng thay đổi khẩu vị

Trước đây:

• Lướt sóng

• Đòn bẩy cao

• Kỳ vọng tăng giá nhanh

Hiện nay:

• Tìm kiếm dòng tiền cho thuê ổn định

• Ưu tiên khu vực có nhu cầu ở thực lớn

• Tính toán biên độ tăng trưởng dài hạn

Theo đánh giá của JLL Việt Nam, giá BĐS trung – dài hạn vẫn có xu hướng tăng. Nhưng động lực tăng không còn đến từ “thổi giá kỳ vọng”, mà đến từ giá trị nội tại thực sự của sản phẩm.

Đông Bắc TP.HCM: Tái định vị bằng hạ tầng

Một điểm nhấn đáng chú ý của chu kỳ 2026 là sự trỗi dậy của khu vực Đông Bắc TP.HCM, đặc biệt dọc trục Quốc lộ 13.

Giá bán tại đây đã thiết lập mặt bằng mới:

• Diamond Sky: 130–150 triệu đồng/m²

• Urban Green: 75–90 triệu đồng/m²

• The Emerald 68: từ 60 triệu đồng/m²

• The Glory: 58–60 triệu đồng/m²

Giới quan sát cho rằng đây không còn là tăng giá cục bộ, mà là hệ quả của:

• Tái cấu trúc hành chính

• Mở rộng TP.HCM đa cực

• Đầu tư hạ tầng quy mô lớn

Theo dữ liệu của JLL Việt Nam, nguồn cung tương lai tại khu vực này có thể vượt 20.000 căn hộ, tập trung quanh:

• Quốc lộ 13 (dự kiến mở rộng 60m)

• Vành đai 3

• Cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành

• Tuyến metro TP.HCM – Thủ Dầu Một

Hạ tầng giờ là động lực cấu trúc, không còn “kích sóng”

Giai đoạn 2025-2030, hạ tầng không còn là công cụ tạo sóng ngắn hạn, mà là nền tảng tăng trưởng dài hạn:

• Rút ngắn thời gian di chuyển

• Thu hút chuyên gia, lao động chất lượng cao

• Hình thành các cụm dân cư mới

Đông Bắc TP.HCM vốn là khu vực tập trung đông chuyên gia, kỹ sư, quản lý cấp cao. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở chất lượng cao trước đây chưa tương xứng nhu cầu.

Khoảng trống cung – cầu này đang tạo dư địa cho các dự án được đầu tư bài bản, hướng tới chuẩn sống quốc tế.

Dòng tiền chọn lọc hơn bao giờ hết

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tại khu vực Bình Dương (cũ) tăng mạnh trong năm 2025.

Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước:

• Dòng tiền không còn đổ đại trà

• Nhà đầu tư chọn dự án pháp lý minh bạch

• Ưu tiên chủ đầu tư có uy tín dài hạn

• Xem xét khả năng khai thác cho thuê

Đặc biệt, nhu cầu thuê từ chuyên gia nước ngoài và lao động tri thức đang tạo nền tảng lợi suất ổn định.