Anh Lê Phong (phường An Bình) cho biết hai năm qua, mỗi lần điều chỉnh bảng giá đất, thị trường gần như phản ứng ngay: giá bán sơ cấp tăng, nhà đầu tư đẩy giá thứ cấp và người mua ở thực càng “đuối sức”. Theo anh, từ khi áp dụng Quyết định 79, giá nhà đã tăng 30-40%; nếu bảng giá đất tiếp tục điều chỉnh, khả năng giá nhà leo thang là khó tránh.
Tại khu vực Bình Dương cũ, chị Thục Vi – nhân viên ngân hàng – ghi nhận giá nhà năm nay đã tăng 40-50% dù giá đất khu vực vẫn tương đối ổn định. “Năm tới, nếu bảng giá tăng mạnh, giá nhà có thể còn đi xa hơn nữa”, chị nói.
Theo Sở Tài nguyên – Môi trường TP HCM, bảng giá đất chủ yếu phục vụ mục đích quản lý, trong khi tiền sử dụng đất hiện vẫn xác định theo phương pháp thặng dư nên tác động trực tiếp chưa lớn. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cảnh báo áp lực sẽ xuất hiện rõ ở giai đoạn doanh nghiệp gom quỹ đất. Khi bảng giá tăng, kỳ vọng của người bán cũng tăng theo, khiến chi phí giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng đất ban đầu có thể đội lên đáng kể.
Một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM cho biết tiền đất chiếm 40-50% tổng chi phí dự án, thậm chí lên tới 60% nếu quỹ đất được mua trên thị trường thứ cấp. “Khi chi phí đầu vào tăng, giá bán buộc phải điều chỉnh, ảnh hưởng mạnh tới thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc nhà vừa túi tiền”, doanh nghiệp nói.
Yếu tố được giới đầu tư chú ý nhất hiện nay là hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Theo dự thảo Nghị quyết của Quốc hội, tiền sử dụng đất sẽ tính theo công thức: giá đất = bảng giá đất × hệ số K do UBND tỉnh, thành điều chỉnh hằng năm. Điều này khiến bảng giá đất chỉ còn mang tính “mức nền”, còn nghĩa vụ tài chính thực tế phụ thuộc lớn vào hệ số K – yếu tố được xem là “ẩn số lớn nhất” của thị trường thời gian tới.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết nếu hệ số K xác lập cao, chi phí đất có thể tăng gấp 2-3 lần phương pháp thặng dư. Ông kiến nghị tách hệ số K thành 3 nhóm: K1 cho điều chỉnh bảng giá; K2 cho bồi thường; K3 cho nghĩa vụ tài chính trong dự án thương mại để phản ánh sát hơn sức hấp thụ thị trường.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhấn mạnh kiểm soát giá nhà không thể chỉ dựa vào bảng giá đất. Giải pháp dài hạn phải là tăng nguồn cung nhà phù hợp túi tiền, phát triển nhà ở xã hội, minh bạch giao dịch, hạn chế đầu cơ và xây dựng hệ thống thuế phù hợp. Ông cũng đề xuất sớm hình thành sàn giao dịch tập trung và Quỹ Nhà ở quốc gia nhằm huy động dài hạn từ ngân sách, trái phiếu và các quỹ đầu tư.
