1️⃣ Ồ ạt dự án cao cấp, giỏ hàng bình dân “biến mất”
Năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 36.000 căn hộ mở bán mới, tăng mạnh so với năm trước. TP.HCM cũng có hơn 8.000 căn ra thị trường. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung lại lệch hẳn về phân khúc cao cấp.
Theo CBRE Vietnam, tỷ trọng căn hộ giá 120–300 triệu đồng/m² tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt chiếm 11% và 28% – mức cao nhất trong hơn 10 năm.
Trong khi đó, phân khúc bình dân gần như biến mất suốt hơn ba năm qua. Trước giai đoạn 2014–2022, nguồn cung bình dân và trung cấp từng chiếm 80–90% thị trường. Từ 2023 đến nay, tỷ trọng cao cấp chiếm ưu thế áp đảo.
Điều đáng nói là nhu cầu thực lại tập trung vào phân khúc dưới 3 tỷ đồng. Khi giá bán leo thang, người mua ở thực gần như không còn cơ hội tiếp cận. Phần lớn giao dịch đến từ nhóm nhà đầu tư.
Trong bối cảnh lãi suất vay bất động sản duy trì ở mức cao (9–14%/năm tùy kỳ hạn), nguy cơ hình thành vòng xoáy đầu cơ giữa các nhà đầu tư với nhau càng rõ rệt.
2️⃣ Giá bán tăng, lợi suất cho thuê chạm đáy
Một nghịch lý khác là giá nhà liên tục tăng trong khi tỷ suất cho thuê lại giảm mạnh.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy:
-
Tỷ suất cho thuê chung cư tại Hà Nội còn khoảng 3%, giảm mạnh so với mức 4,9–5% đầu 2023.
-
TP.HCM giảm xuống 2,2% cuối 2025 – mức thấp kỷ lục.
-
Nhà phố trung tâm chỉ đạt 1,7–2,1%, dù nhiều chủ nhà đã giảm giá thuê 20–40%.
Trong khi đó, giá bán căn hộ vẫn tăng 20–30% trong năm qua, thậm chí có khu vực tăng hơn 40%. Nhà riêng, biệt thự, liền kề cũng tăng 10–20%.
Theo các chuyên gia, sự lệch pha này phản ánh thị trường đang tự điều chỉnh: giá tài sản tăng do chi phí đầu vào cao, nhưng sức mua và khả năng chi trả của người thuê lại suy yếu.
Với nhà đầu tư dùng vốn vay, lợi suất cho thuê thấp trong khi lãi suất tăng khiến áp lực tài chính ngày càng lớn. Xu hướng chuyển sang đầu tư trung – dài hạn, chờ tăng giá tài sản thay vì khai thác dòng tiền thuê, ngày càng rõ nét.
3️⃣ Nhà ở xã hội cũng leo thang
Phân khúc nhà ở xã hội – vốn được kỳ vọng là “van an toàn” cho người thu nhập thấp – cũng ghi nhận xu hướng tăng giá.
Ba năm trước, giá phổ biến dưới 20 triệu đồng/m². Hiện nay, nhiều dự án tại Hà Nội chào bán 25–29,4 triệu đồng/m². Tính cả phí bảo trì, có dự án chạm ngưỡng 30 triệu đồng/m².
Không chỉ Hà Nội, nhiều địa phương như Hưng Yên, Hải Phòng, Thanh Hóa… cũng ghi nhận mức 20–26 triệu đồng/m².
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA, việc thay đổi chính sách như yêu cầu nộp tiền sử dụng đất cho phần thương mại, cùng việc không còn ưu đãi VAT 5% từ giữa 2025 đã làm chi phí tăng lên, buộc chủ đầu tư điều chỉnh giá.
Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng, nhân công và tiêu chuẩn chất lượng ngày càng tiệm cận nhà thương mại cũng khiến giá thành đội lên.
