📊 Tín dụng bất động sản tăng mạnh
Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy dư nợ tín dụng bất động sản hiện đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với cuối năm trước và chiếm trên 25% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng. Trong đó, dư nợ phục vụ kinh doanh bất động sản tăng gần 50%, cao hơn đáng kể so với nhóm vay mua nhà để ở.
📈 Lãi suất sau ưu đãi có thể lên tới 12–16%
Khảo sát thị trường cho thấy nhiều khoản vay mua nhà ban đầu được hưởng lãi suất ưu đãi khoảng 5–6% mỗi năm. Tuy nhiên khi hết giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi thường tăng lên 12–14%, thậm chí có thời điểm chạm 16% mỗi năm. Sự thay đổi này khiến chi phí vốn tăng mạnh so với kế hoạch tài chính ban đầu của người vay.
💰 Khoản trả hàng tháng có thể tăng gấp đôi
Các chuyên gia cho biết khi người vay bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi với lãi suất cao hơn, nghĩa vụ thanh toán hàng tháng có thể tăng đáng kể. Với khoản vay khoảng 2–3 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng thêm 3–5%, người vay có thể phải trả thêm 7–10 triệu đồng mỗi tháng.
🏠 Hành vi người mua nhà đang thay đổi
Áp lực chi phí vốn đang khiến nhiều người mua nhà trở nên thận trọng hơn. Một số người mua lần đầu hoặc các gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn kế hoạch mua nhà để tiếp tục tích lũy tài chính. Trong khi đó, một bộ phận khác chuyển hướng sang các khu vực xa trung tâm, nơi giá nhà thấp hơn khoảng 30% so với nội đô.
📉 Thanh khoản thị trường có dấu hiệu chậm lại
Theo các chuyên gia, dòng tiền đầu tư đang phân hóa rõ rệt. Những nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay có xu hướng đứng ngoài quan sát, khiến thanh khoản tại một số phân khúc chậm lại. Ngược lại, nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vẫn tham gia thị trường nhưng chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền cho thuê.
🔎 Thị trường có thể bước vào giai đoạn sàng lọc
Dù áp lực lãi suất cao tạo ra nhiều thách thức, nhiều chuyên gia cho rằng đây cũng là quá trình sàng lọc tự nhiên của thị trường. Khi vốn vay không còn rẻ, các quyết định đầu tư sẽ thận trọng hơn và dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang những khu vực có mức giá hợp lý, đặc biệt là các đô thị vệ tinh đang phát triển hạ tầng.
📆 2027–2028 có thể là “bài kiểm tra” lớn
Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, giai đoạn 2027–2028 có thể trở thành phép thử quan trọng đối với khả năng chịu đựng tài chính của người vay mua nhà. Đồng thời, đây cũng có thể là giai đoạn thị trường bất động sản bước sang chu kỳ phát triển ổn định và chọn lọc hơn.
