💰 Dòng vốn vẫn đổ mạnh, dư nợ vượt 2,2 triệu tỷ đồng
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam được Bộ Xây dựng Việt Nam dẫn lại, tính đến cuối tháng 2/2026, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng.
So với cuối năm 2025, dòng vốn vào lĩnh vực này tăng thêm hơn 233.000 tỷ đồng, tương đương mức tăng khoảng 11,7%, và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước.
Đây là mức tăng rất đáng chú ý, cho thấy các ngân hàng vẫn đang duy trì vai trò “bơm vốn” quan trọng cho thị trường địa ốc trong giai đoạn đầu năm.
🏗️ Tiền tập trung vào nhà ở, khu đô thị
Dòng tín dụng hiện tập trung mạnh vào nhóm dự án có tính thanh khoản cao và nhu cầu thực, trong đó:
- Dự án khu đô thị, nhà ở: gần 784.000 tỷ đồng (chiếm ~35%)
- Cho vay mua quyền sử dụng đất: 255.000 tỷ đồng
- Khu công nghiệp, khu chế xuất: hơn 139.000 tỷ đồng
- Du lịch, nghỉ dưỡng: hơn 84.000 tỷ đồng
Việc vốn dồn vào phân khúc nhà ở cho thấy các chủ đầu tư đang tăng tốc triển khai dự án, kỳ vọng cải thiện nguồn cung sau giai đoạn trầm lắng.
⚠️ Tăng trưởng mạnh nhưng tín dụng bị “khoá van”
Dù dòng vốn tăng nhanh, chính sách điều hành lại đang theo hướng thận trọng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam yêu cầu kiểm soát tín dụng bất động sản không vượt quá mức tăng trưởng chung của nền kinh tế (~15%), trong bối cảnh:
- Năm 2025 tín dụng địa ốc tăng tới 24%
- Cao hơn mức tăng của toàn nền kinh tế
Điều này đồng nghĩa với việc dù nhu cầu vốn lớn, khả năng tiếp cận tín dụng trong năm 2026 được dự báo kém thuận lợi hơn.
🏦 Doanh nghiệp nói gì: “Có room nhưng không giải ngân được”
Thực tế từ doanh nghiệp cho thấy bức tranh không hoàn toàn “màu hồng”:
- Đại diện Taseco Land cho biết việc triển khai dự án sẽ khiến nợ vay tăng, trong khi ngân hàng ngày càng thận trọng giải ngân
- Novaland phản ánh tình trạng “được cấp room nhưng giải ngân nhỏ giọt”, có trường hợp chỉ nhận 20–30% nhu cầu vốn
- DIC Corp đánh giá áp lực lãi suất tăng và tín dụng siết chặt đang là gánh nặng lớn với toàn ngành
👉 Một nghịch lý đang xuất hiện: tín dụng tăng trên số liệu, nhưng dòng tiền thực vào dự án lại không dễ tiếp cận.
📉 Áp lực kép: Lãi suất tăng + room tín dụng siết
Ngoài hạn mức tín dụng, mặt bằng lãi suất tăng cũng đang ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường:
- Chi phí vốn cao hơn → giảm biên lợi nhuận
- Thanh khoản thị trường yếu → kéo dài vòng quay vốn
- Dự án chậm triển khai → gia tăng áp lực tài chính
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp buộc phải:
- Chọn lọc dự án kỹ hơn
- Ưu tiên dòng tiền thay vì mở rộng ồ ạt
- Tái cấu trúc tài chính để “sống sót”
