Từ 15 triệu lên hơn 30 triệu tiền trả ngân hàng mỗi tháng
Anh Quốc Tuấn (TP.HCM) mua một căn hộ 2 phòng ngủ ở khu Đông vào cuối năm 2023, vay ngân hàng 60% giá trị căn hộ, khoảng 2,7 tỷ đồng.
Năm đầu tiên khá “dễ thở” khi lãi suất ưu đãi 7%/năm và được ân hạn nợ gốc, mỗi tháng anh chỉ trả khoảng 15-16 triệu đồng.
Nhưng sau khi hết ưu đãi, mọi thứ thay đổi nhanh chóng:
-
Cuối 2025: lãi suất lên 11%, tiền trả tăng 24 triệu/tháng
-
Đầu 2026: lãi vay tăng 15%, tiền trả vọt lên 33 triệu/tháng
Chỉ sau hơn một năm, chi phí trả nợ gần như tăng gấp đôi.
Không muốn gồng lãi quá lâu, anh Tuấn đã rao bán căn hộ giá 5 tỷ đồng, nhưng thị trường hiện khá chậm nên vẫn chưa tìm được người mua. “Nếu sắp tới vẫn chưa bán được thì chắc phải hạ giá về mức hòa vốn để thoát hàng”, anh nói.
Nhiều nhà đầu tư bắt đầu “thoát vốn kín”
Trường hợp của anh Tuấn không phải cá biệt.
Ông Trần Văn Phúc, chủ một căn hộ cao cấp tại TP Thủ Đức, mua nhà đầu năm 2025 giá khoảng 8 tỷ đồng, vay ngân hàng 40% trong 20 năm.
Ban đầu mỗi tháng ông trả khoảng 34 triệu đồng với lãi suất ưu đãi 8,5%. Nhưng khi chuyển sang lãi thả nổi 15%/năm, số tiền trả ngân hàng đã gần 50 triệu đồng mỗi tháng.
Áp lực tài chính quá lớn khiến ông phải tính đến việc bán nhà. “Chỉ cần gồng thêm vài tháng nữa là có nguy cơ đổ nợ. Bán ngang giá hoặc giảm vài phần trăm cũng phải bán để thu hồi vốn”, ông nói.
Theo các sàn môi giới tại TP.HCM, hiện tượng bán tháo công khai chưa nhiều, nhưng nhiều giao dịch đang diễn ra âm thầm.
Chủ nhà thường bán qua môi giới quen hoặc nhóm kín, tránh tạo hiệu ứng giảm giá trên diện rộng. Người mua thanh toán nhanh có thể được giảm tới 15% so với thời điểm đỉnh giá.
Rao bán giảm giá tràn ngập trên mạng xã hội
Trên các hội nhóm bất động sản, nhiều chủ nhà đang rao bán để thu hồi vốn.
Không ít người giảm 10-12% so với giá niêm yết, ưu tiên bán nhanh để cắt áp lực vay ngân hàng.
Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến 9,5–14%/năm, lãi thả nổi có thể lên tới 15–16%.
Người mua nhà giảm mạnh
Dữ liệu thị trường cho thấy nhu cầu tìm mua bất động sản đang giảm rõ rệt.
Từ cuối 2025:
-
Lượng tìm mua nhà đất giảm 17–20%
Đến đầu 2026:
-
Tiếp tục giảm 28% so với tháng trước
Riêng tại TP.HCM, nhu cầu tìm mua căn hộ giảm khoảng 19%.
Theo DKRA Group, lượng giao dịch bất động sản giảm tới 40–50% khi lãi suất bắt đầu tăng.
Nguy cơ lớn từ các khoản vay thời “lãi suất thấp”
Theo báo cáo của FiinRatings, phần lớn khoản vay mua nhà hiện nay được ký trong giai đoạn 2023–2025, khi lãi suất chỉ khoảng 8%/năm trong 12–24 tháng đầu.
Khi các khoản vay này chuyển sang lãi thả nổi 13–15%, tiền trả nợ có thể tăng 1,5–2 lần.
Ví dụ:
-
Vay 2–3 tỷ đồng
-
Lãi tăng thêm 3–5%/năm
=> Người vay có thể phải trả thêm 7–10 triệu đồng mỗi tháng.
Với nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao, khoản tăng này có thể “ăn mòn” toàn bộ lợi nhuận.
BĐS đầu cơ sẽ chịu áp lực lớn nhất
Theo CBRE Việt Nam, nhóm chịu tác động mạnh nhất là các tài sản đầu cơ cao nhưng thanh khoản thấp, như:
-
Condotel
-
Shophouse ven biển
-
Đất nền vùng ven
-
Bất động sản nghỉ dưỡng
Những nhà đầu tư vay 50–70% giá trị tài sản sẽ chịu rủi ro tài chính lớn.
Áp lực này được dự báo sẽ tăng mạnh từ nửa cuối 2026, khi nhiều khoản vay ký cuối 2024 bắt đầu hết ưu đãi.
Thị trường có thể bước vào giai đoạn “thanh lọc”
Theo các chuyên gia, diễn biến này có thể đẩy nhanh quá trình thanh lọc thị trường.
Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá cao có thể phải rời cuộc chơi, trong khi dòng tiền dài hạn sẽ có cơ hội mua lại tài sản với giá chiết khấu sâu.
👉 Tóm lại:
-
Lãi suất tăng + thanh khoản giảm đang khiến nhiều nhà đầu tư BĐS rơi vào thế khó
-
Làn sóng bán giảm giá bắt đầu xuất hiện
-
Và thị trường có thể bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh trong thời gian tới.
