Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết hiện cả nước có hơn 44.000 doanh nghiệp bất động sản, nhưng số doanh nghiệp niêm yết còn ít, trong khi các kênh huy động vốn khác như thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư hay trái phiếu vẫn chưa được khai thác hiệu quả. Theo ông Châu, khi tín dụng bị kiểm soát, doanh nghiệp muốn tiếp cận nguồn vốn trái phiếu buộc phải nâng cao tính minh bạch, năng lực tài chính và uy tín thị trường.
💰 Lãi suất trái phiếu tăng trở lại
Ông Trịnh Thanh Cần – Tổng giám đốc Chứng khoán Kafi nhận định sau gần 5 năm kể từ sự cố trái phiếu bất động sản, thanh khoản thị trường vẫn chưa phục hồi hoàn toàn và niềm tin nhà đầu tư vẫn còn thận trọng. Tuy vậy, từ năm 2025 đã xuất hiện tín hiệu tích cực khi lãi suất trái phiếu bất động sản tăng trở lại, nhiều đợt phát hành có lợi suất khoảng 8–9%/năm với kỳ hạn ngắn, phản ánh thực tế doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận vốn ngân hàng nên phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn.
Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi phổ biến khoảng 7–8%/năm, mức lợi suất này trở nên hấp dẫn với một bộ phận nhà đầu tư, nhưng theo các chuyên gia, lãi suất càng cao thì rủi ro càng lớn, đặc biệt khi tín dụng bất động sản năm 2026 dự báo vẫn được kiểm soát thận trọng.
⚠️ Áp lực đáo hạn trái phiếu rất lớn
Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, năm 2026 sẽ có khoảng 206.294 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, sau khi năm 2025 ghi nhận hơn 221.000 tỷ đồng đến hạn thanh toán. Đáng chú ý, nhóm bất động sản chiếm khoảng 48% giá trị trái phiếu đáo hạn, cho thấy mức độ tập trung rủi ro lớn trong lĩnh vực này và cũng là lý do khiến nhiều doanh nghiệp phải mở lại kênh phát hành trái phiếu để tái cơ cấu nợ.
📊 Thị trường trái phiếu bước vào giai đoạn sàng lọc
Theo bà Bá Thị Thu Huệ – Giám đốc Thương mại FiinRatings, thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2026 có thể tiếp tục tăng trưởng nhưng sẽ theo hướng chọn lọc hơn, khó xảy ra tình trạng phát hành “nóng đại trà” như trước. Thị trường vốn hiện có hai lực kéo song song: một là nhu cầu vốn trung và dài hạn của nền kinh tế vẫn rất lớn, hai là yêu cầu minh bạch và chuẩn hóa ngày càng cao, khiến doanh nghiệp muốn huy động vốn phải đạt tiêu chuẩn cao hơn.
Trong bối cảnh ngành ngân hàng phải nâng chuẩn quản trị rủi ro theo hướng Basel III, nguồn vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp được dự báo sẽ dịch chuyển mạnh hơn sang thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp.
🏗 Doanh nghiệp bất động sản sẽ phân hóa mạnh
Các chuyên gia cho rằng trái phiếu sẽ tiếp tục đóng vai trò kênh bổ sung vốn cho tín dụng ngân hàng, đặc biệt với các doanh nghiệp có dự án pháp lý rõ ràng, dòng tiền tốt và uy tín thị trường cao. Ngược lại, những doanh nghiệp đòn bẩy tài chính lớn, dự án vướng pháp lý hoặc xếp hạng tín nhiệm thấp sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc huy động vốn.
Vì vậy, thị trường trái phiếu bất động sản năm 2026 được dự báo không còn tăng trưởng nóng, mà bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, nơi chỉ những doanh nghiệp “đủ chuẩn” mới có thể tiếp cận dòng vốn.
