Dòng vốn sẽ ưu tiên dự án có pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt, phục vụ nhu cầu ở thật; ngược lại, các dự án đầu cơ, nghỉ dưỡng rủi ro cao sẽ bị hạn chế.
⚠️ Bài học nợ xấu khiến ngân hàng “thận trọng hơn bao giờ hết”
Lãnh đạo Techcombank nhấn mạnh không tài trợ dự án thiếu pháp lý hoặc thanh khoản yếu, với tỷ lệ nợ xấu BĐS luôn dưới 1% và khả năng thu hồi vốn gần như tuyệt đối. Đây không phải tuyên bố mang tính PR, mà là hệ quả của giai đoạn 2022–2024 khi nhiều dự án “kẹt vốn” kéo dài 3–4 năm, khiến ngân hàng phải trả giá bằng chi phí rủi ro tăng cao.
VPBank cũng thẳng thắn: lãi suất tăng đã tạo áp lực lớn lên thị trường, buộc ngân hàng phải “lọc” lại danh mục. Quan điểm hiện tại không phải “có cho vay BĐS hay không”, mà là cho vay phân khúc nào.
🏘️ Dòng tiền đang xoay trục về nhà ở vừa túi tiền
Điểm chung trong chiến lược của các ngân hàng là ưu tiên:
- Nhà ở phục vụ nhu cầu thực
- Nhà ở xã hội, trung cấp
- Dự án có khả năng hấp thụ tốt
Ngược lại, các phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng, đầu cơ ngắn hạn sẽ khó tiếp cận vốn hơn. Điều này phản ánh một sự thay đổi lớn: từ “bơm vốn theo kỳ vọng tăng giá” sang “bơm vốn theo nhu cầu thực”.
📉 Tín dụng vẫn mở, nhưng không còn “dễ dãi”
Ngay cả những ngân hàng vẫn cho vay BĐS lớn như SHB cũng nhấn mạnh chỉ tập trung vào các dự án có tính lan tỏa, hạ tầng, nhu cầu thật. Trong khi đó, ACB giữ tỷ trọng dư nợ BĐS dưới 5% – coi như “vùng đệm an toàn” trong bối cảnh thị trường biến động.
👉 Điều này cho thấy hệ thống ngân hàng đang chuyển sang trạng thái phòng thủ chủ động: vẫn tham gia thị trường, nhưng kiểm soát chặt rủi ro.
🔄 Thị trường bước vào “game mới”: Ai phục vụ đúng nhu cầu sẽ sống
Khi tín dụng không còn chảy dễ vào đầu cơ, thị trường buộc phải tự điều chỉnh:
- Chủ đầu tư yếu, dự án pháp lý kém → khó tiếp cận vốn
- Nhà đầu tư lướt sóng → bị loại dần do chi phí vốn cao
- Người mua ở thật → trở thành trung tâm
👉 Đây chính là giai đoạn “lọc máu” của thị trường: không còn chỗ cho cuộc chơi dùng đòn bẩy tài chính để đẩy giá.
