Trong khi đó, nhiều khu đô thị khác cũng duy trì mặt bằng “đắt đỏ”: Geleximco Lê Trọng Tấn dao động 210–295 triệu/m², Khu đô thị Việt Hưng khoảng 270–380 triệu/m², hay Vinhomes Green Villas từ 290–320 triệu/m².
👉 Nói ngắn gọn: giá không tăng sốc, nhưng đã đứng ở “đỉnh cao mới” và rất khó giảm.
📉 Thanh khoản không theo kịp giá
Điều đáng chú ý là dù giá neo cao, thanh khoản phân khúc biệt thự – liền kề vẫn chưa có dấu hiệu bứt phá. Người mua ngày càng thận trọng hơn khi tổng giá trị mỗi sản phẩm thường lên tới vài chục tỷ đồng, trong bối cảnh lãi suất vay vẫn cao và dòng tiền không còn “dễ dãi” như trước.
Thị trường đang chuyển từ “đánh nhanh – lướt sóng” sang “giữ tiền – quan sát”, khiến giao dịch chậm lại rõ rệt.
⚖️ Phân hóa mạnh: không phải chỗ nào cũng đắt
Không phải toàn thị trường đều ở mức 700 triệu/m². Một số dự án vẫn nằm ở vùng thấp hơn như Him Lam Thường Tín khoảng 170–200 triệu/m² hay Khu đô thị Xuân Phương khoảng 230–290 triệu/m².
👉 Điều này cho thấy thị trường đang phân hóa rất rõ:
- Nhóm “prime” trung tâm: giá cực cao, nguồn cung hiếm
- Nhóm ven đô: giá mềm hơn nhưng thanh khoản vẫn chậm
🌆 TP.HCM cũng cao nhưng chưa “chạm đỉnh” như Hà Nội
Tại TP. Hồ Chí Minh, giá biệt thự – liền kề vẫn cao nhưng nhìn chung thấp hơn Hà Nội ở nhiều khu vực. Một số dự án như Vinhomes Grand Park dao động 190–320 triệu/m², hay An Phú – An Khánh khoảng 260–340 triệu/m².
👉 Khoảng cách này phản ánh sự khác biệt về quỹ đất lõi đô thị và kỳ vọng giá tại hai thị trường.
🧭 Vì sao giá vẫn cao dù giao dịch chậm?
Có 3 lý do chính giữ giá không giảm: chi phí đầu vào (đất, vật liệu, tài chính) vẫn ở mức cao; nguồn cung biệt thự nội đô gần như cạn kiệt; và chủ đầu tư vẫn giữ kỳ vọng giá dài hạn thay vì giảm để bán nhanh.
Kết quả là thị trường rơi vào trạng thái “giá cao – thanh khoản thấp”, một dạng cân bằng mới sau giai đoạn tăng nóng.
