Không ít người mua với kỳ vọng “lướt sóng” nay buộc phải giảm giá hàng trăm triệu đồng nhưng vẫn khó tìm khách.
Nhà đầu tư giảm giá vẫn không bán được
Anh Tuấn (40 tuổi, Hưng Yên) cho biết đã mua một căn hộ 41 m² tại khu đô thị ở Gia Lâm vào tháng 10/2025 với giá 4,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 117 triệu đồng/m².
Để sở hữu căn hộ, anh còn phải trả thêm 300 triệu đồng tiền chênh cho đại lý. Kỳ vọng ban đầu là sang nhượng nhanh trước khi ký hợp đồng mua bán để kiếm lời.
Tuy nhiên sau nhiều tháng rao bán, căn hộ vẫn không có người hỏi mua, dù anh đã thanh toán khoảng 1,2 tỷ đồng (25% giá trị căn hộ).
“Hiện nhiều căn cùng diện tích giảm chênh xuống còn 100–200 triệu đồng, thậm chí bán ngang giá hợp đồng cũng khó thanh khoản”, anh nói.
Không ít nhà đầu tư rơi vào cảnh tương tự
Chị Tuyết Nhung (Hà Nội) cũng mua hai căn hộ cao cấp tại một đại đô thị ở Đông Anh với giá khoảng 6 tỷ đồng/căn (136 triệu đồng/m²), kèm khoản chênh 500 triệu đồng.
Tổng số tiền đầu tư gần 13 tỷ đồng, với kế hoạch sang tay trước cuối năm để chốt lời.
Tuy nhiên, thị trường đảo chiều khiến hai căn hộ này rao bán nhiều tháng vẫn chưa tìm được khách, trong khi nguồn cung mới từ chủ đầu tư liên tục được tung ra.
Theo chị Nhung, giá bán căn hộ mới hiện chỉ khoảng 119–120 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 10% so với giá chị mua.
Thanh khoản giảm rõ rệt
Theo các môi giới tại khu vực phía đông Hà Nội (Long Biên, Gia Lâm) và vùng giáp ranh Hưng Yên, số lượng căn hộ ký gửi bán tăng mạnh từ đầu năm 2026.
Một môi giới cho biết lượng khách gửi bán căn hộ trong các phân khu mới tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng giao dịch rất chậm.
“Hiện thị trường giống như 10 người bán chỉ có một người hỏi”, môi giới này nhận định.
Nhiều chủ nhà đã phải giảm 100–200 triệu đồng mỗi căn, thậm chí một số căn diện tích lớn giảm 300–500 triệu đồng so với thời điểm thị trường sôi động.
Dấu hiệu đảo chiều của thị trường chung cư
Theo dữ liệu từ One Housing, dấu hiệu giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý IV/2025.
Số lượng giao dịch căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội và vùng ven chỉ đạt khoảng 9.500 giao dịch, giảm 22% so với cùng kỳ.
Đơn vị này dự báo trong năm 2026, thị trường Hà Nội có thể đón thêm 35.000–40.000 căn hộ mới, làm giảm áp lực khan hiếm nguồn cung và khiến tâm lý đầu cơ suy yếu.
Áp lực lãi suất và nguồn cung mới
Các chuyên gia cho rằng hai yếu tố chính khiến thị trường chững lại là nguồn cung tăng và lãi suất vay mua nhà tăng mạnh.
Từ cuối năm 2025, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng từ khoảng 6–8%/năm lên 12–14%/năm, khiến chi phí tài chính của nhà đầu tư tăng đáng kể.
Đồng thời, nhiều khoản vay mua nhà giai đoạn 2023–2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, buộc người vay phải trả cả gốc và lãi, tạo áp lực dòng tiền.
Trong khi đó, giá chung cư tại nhiều khu đô thị lớn hiện chỉ tăng nhẹ khoảng 0,8% mỗi tháng, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn đi ngang và cần thời gian hấp thụ mặt bằng giá mới.
Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc
Theo các chuyên gia, tình trạng “kẹt hàng” hiện nay chủ yếu xảy ra với nhóm nhà đầu tư lướt sóng mua ở đỉnh giá, đặc biệt tại các dự án cao cấp có giá trên 100 triệu đồng/m².
Sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh, thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc, khi người mua trở nên thận trọng hơn và chỉ lựa chọn những sản phẩm có giá hợp lý hoặc phục vụ nhu cầu ở thực.
