Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (Vietnam Bond Market Association), tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong quý I đạt hơn 40.000 tỷ đồng qua 13 đợt phát hành.
Trong đó, doanh nghiệp bất động sản phát hành hơn 24.000 tỷ đồng, chiếm tới 60% toàn thị trường. Điều đáng nói là cùng kỳ năm ngoái, nhóm này gần như trắng tay, không phát hành nổi lô nào.
Ngân hàng đứng thứ hai với khoảng 11.500 tỷ đồng, chiếm gần 29%.
Nói dễ hiểu: nhóm từng bị “né như né đòn margin call” giờ lại đang quay lại hút vốn mạnh nhất thị trường.
📈 Vì sao bất động sản quay lại đường đua?
Lý do lớn nhất vẫn là… khát tiền.
Thị trường tín dụng đang bị siết chọn lọc, ngân hàng ưu tiên cho vay nhu cầu ở thực và hạn chế dự án đầu cơ. Trong khi đó, doanh nghiệp địa ốc vẫn phải xoay dòng tiền để làm dự án, trả nợ cũ và duy trì thanh khoản.
Trái phiếu vì thế lại trở thành cửa huy động vốn quan trọng.
Đáng chú ý, lãi suất phát hành bình quân quý I chỉ khoảng 7,81%/năm, giảm nhẹ so với quý trước. Điều này giúp doanh nghiệp dễ thở hơn phần nào trong bài toán vốn.
⚠️ Nhưng áp lực đáo hạn vẫn cực lớn
Điểm đáng lo hơn nằm ở phía sau con số phát hành.
Trong năm 2026 sẽ có khoảng 203.936 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó riêng bất động sản chiếm hơn 124.700 tỷ đồng, tương đương 61% toàn thị trường.
Riêng quý II/2026, sẽ có khoảng 58.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, và nhóm địa ốc chiếm tới 79%, tức hơn 46.000 tỷ đồng.
Tức là doanh nghiệp đang phát hành mới một phần cũng để xử lý áp lực nợ cũ đang dí sát nút.
🔥 Chậm trả trái phiếu lại tăng
Một tín hiệu chưa mấy tích cực khác là tình trạng chậm thanh toán đang quay trở lại.
Trong quý I, tổng giá trị gốc và lãi trái phiếu chậm trả mới lên tới 3.732 tỷ đồng, tăng 50% so với quý trước.
Theo MBS Securities, lũy kế tổng lượng trái phiếu đang chậm thanh toán hiện vào khoảng 30.800 tỷ đồng.
Điều này cho thấy dòng tiền của nhiều doanh nghiệp vẫn chưa thực sự khỏe như bề ngoài.
🏗️ Địa ốc đang hồi sinh hay chỉ đang “câu giờ”?
Câu chuyện hiện tại khá giống một phép thử lớn với thị trường địa ốc.
Doanh nghiệp mạnh, có dự án tốt, pháp lý sạch sẽ tận dụng được trái phiếu để tăng tốc.
Ngược lại, doanh nghiệp yếu có thể chỉ đang phát hành mới để đảo nợ cũ, kéo dài thêm thời gian sống sót.
Thị trường trái phiếu bất động sản đúng là đang nóng lại… nhưng phía sau vẫn là áp lực đáo hạn cực lớn và bài test niềm tin chưa hề kết thúc.
