Theo báo cáo mới nhất từ Savills, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc nhà liền thổ trong quý I/2026 chỉ đạt khoảng 11%, mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây. Nếu nhìn lại giai đoạn 2021-2022, khi thị trường còn trong cơn sốt, không ít dự án từng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 40-60%, thậm chí cháy hàng chỉ sau thời gian ngắn mở bán.
Con số 11% hiện tại cho thấy thị trường gần như đang rơi vào trạng thái “đóng băng giao dịch”, đặc biệt ở nhóm biệt thự và liền kề có giá trị lớn.
💸 Nhà vẫn đắt đỏ dù sức mua suy yếu
Điều đáng nói là thanh khoản lao dốc nhưng giá bán lại không giảm tương ứng. Savills cho biết giá sơ cấp nhà thấp tầng tại Hà Nội hiện vẫn duy trì quanh mức trung bình khoảng 199 triệu đồng/m2 đất.
Đây là mức giá khiến không ít người mua ở thực phải chùn tay, còn nhà đầu tư cũng không còn mặn mà như trước.
Trước đó, hàng loạt dự án tại Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá rất cao như Vinhomes Green Bay lên tới 600-740 triệu đồng/m2, Geleximco Le Trong Tan dao động 210-295 triệu đồng/m2 hay Vinhomes Green Villas ở mức 290-320 triệu đồng/m2.
Trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp giá nhà, việc xuống tiền với các sản phẩm giá trị hàng chục tỷ đồng đang trở thành quyết định khó khăn hơn rất nhiều.
🌆 Nguồn cung dồn mạnh ra vùng ven
Một diễn biến khác của thị trường là nguồn cung mới đang dịch chuyển mạnh ra khu vực ngoài Vành đai 3. Theo Avison Young, khoảng 90% nguồn cung mở bán mới trong quý I đều nằm ở khu vực vùng ven, nơi còn quỹ đất lớn để phát triển đại đô thị.
Xu hướng này phù hợp với chiến lược giãn dân và phát triển đô thị theo hạ tầng, nhưng trong ngắn hạn lại tạo ra độ lệch pha khá lớn. Người mua vẫn ưu tiên các khu vực đã có hạ tầng hoàn thiện, tiện ích đầy đủ và khả năng khai thác ngay, trong khi nhiều dự án vùng ven vẫn cần thêm thời gian để hình thành cộng đồng cư dân.
📉 Nhà đầu tư lướt sóng gần như biến mất
Sau giai đoạn tăng nóng, nhóm nhà đầu tư lướt sóng hiện gần như biến mất khỏi thị trường. Lãi suất vay cao, tín dụng bị kiểm soát chặt và biên lợi nhuận không còn hấp dẫn khiến dòng tiền đầu cơ rút lui khá mạnh.
Người mua hiện thận trọng hơn rất nhiều, dành nhiều thời gian khảo sát pháp lý, tiến độ và khả năng khai thác thực tế thay vì xuống tiền theo hiệu ứng đám đông như trước.
⚠️ Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh
Giới chuyên gia đánh giá thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn thanh lọc rõ nét hơn bao giờ hết. Những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ ngày càng khó bán, trong khi các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng tốt và khả năng khai thác thực vẫn có cơ hội hút tiền.
Nói ngắn gọn, thời kỳ “mua là thắng” có vẻ đã qua. Giờ đây, cả chủ đầu tư lẫn người mua đều buộc phải thực tế hơn rất nhiều trong một thị trường không còn dễ kiếm tiền như trước.
