📈 Lãi suất leo thang, áp lực trả nợ tăng mạnh
Ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã siết tăng trưởng tín dụng:
- 3 tháng đầu năm không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm
- Tín dụng BĐS bị kiểm soát chặt hơn
📊 Trong khi đó, dư nợ BĐS cuối 2025 đã lên tới ~4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36%. Riêng tín dụng kinh doanh BĐS tăng gần 50% – cao hơn nhiều so với mặt bằng chung => Áp lực lên lãi suất là điều khó tránh.
💥 Người vay bắt đầu “đuối sức”
Thực tế đang phản ánh rõ áp lực này: có người vay mua nhà từ vài năm trước, giai đoạn đầu được hỗ trợ lãi suất nên “dễ thở”, nhưng khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí tăng mạnh
👉 Ví dụ: Trả từ ~26 triệu/tháng → tăng lên hơn 30 triệu/tháng dù dư nợ đã giảm. Thậm chí, có trường hợp phải bán nhà cắt lỗ hàng trăm triệu đến hơn 1 tỷ đồng chỉ để thoát áp lực nợ
💡 Người mua chuyển sang “thắt lưng buộc bụng”:
- Cắt giảm chi tiêu tối đa ✂️
- Dồn tiền trả bớt nợ gốc
- Chuẩn bị trước khi hết ưu đãi lãi suất
👉 Mục tiêu: giảm áp lực lãi vay khi bước vào giai đoạn thả nổi
🏦 Ngân hàng: vẫn hỗ trợ nhưng phải kiểm soát rủi ro
Theo lãnh đạo OCB: Ngân hàng vẫn có các gói ưu đãi lãi suất, nhưng phải cân đối với quản trị rủi ro và khả năng thu hồi vốn 👉 Không thể hỗ trợ “bằng mọi giá” như trước
🏗️ Thị trường BĐS bước vào giai đoạn sàng lọc
Xu hướng hiện tại: Ngân hàng ưu tiên chủ đầu tư có năng lực, pháp lý rõ ràng, doanh nghiệp yếu sẽ khó tiếp cận vốn hơn
📉 Thực tế: Chủ đầu tư đang phải gánh chi phí lãi suất tăng, biên lợi nhuận giảm đáng kể
⚖️ Chỉ doanh nghiệp “khỏe” mới trụ được
Trong bối cảnh:
- Chi phí vốn tăng
- Vật liệu, thuế… đều leo thang
👉 Chỉ những doanh nghiệp:
- Tài chính vững
- Dự án minh bạch
- Bán hàng tốt
mới có thể tồn tại và phát triển dài hạn
🏭 Dòng tiền đang dịch chuyển sang BĐS khu công nghiệp
Một số ngân hàng như ACB bắt đầu:
- Đẩy mạnh cho vay BĐS khu công nghiệp
👉 Vì đây là lĩnh vực gắn với sản xuất, tạo dòng tiền thực cho nền kinh tế
📌 Tóm lại:
Lãi suất tăng đang khiến người vay mua nhà chịu áp lực lớn, nhưng đồng thời cũng:
👉 Loại bỏ những mô hình yếu
👉 Đưa thị trường về trạng thái thực chất hơn
💭 Một giai đoạn “khó chịu” nhưng có thể là cần thiết để thị trường đi xa hơn.
