⏰ Áp lực trả nợ tập trung vào giữa và cuối năm
Khối lượng trái phiếu đến hạn được dự báo tập trung nhiều nhất vào quý II và quý IV/2026. Trong tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn khoảng 204.042 tỷ đồng, nhóm bất động sản chiếm 124.514 tỷ đồng, tương đương khoảng 61%, cao nhất trong các ngành.
🏦 Tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt
Trong bối cảnh áp lực đáo hạn tăng, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của doanh nghiệp lại trở nên khó khăn hơn. Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản, đồng thời duy trì tỷ trọng cho vay lĩnh vực này ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.
💰 Chi phí vốn tiếp tục tăng
Lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi hiện đã tăng lên khoảng 11–12%, khiến nhiều người mua nhà phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Chi phí vốn cao khiến nhu cầu đầu cơ giảm, đồng thời làm thanh khoản thị trường bất động sản chững lại.
📉 Giao dịch bất động sản có dấu hiệu chậm lại
Nếu như trong nửa đầu năm 2025 nhiều dự án mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nhanh nhờ dòng tiền đầu cơ, thì bước sang cuối năm và đầu năm 2026 lượng giao dịch bắt đầu giảm tốc. Người mua trở nên thận trọng hơn khi lãi suất vay cao và giá bán tăng nhanh ở nhiều dự án.
📑 Phát hành trái phiếu mới ngày càng khó
Ngoài áp lực đáo hạn, doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều rào cản khi huy động vốn mới. Theo quy định hiện hành, trái phiếu phát hành ra công chúng phải có xếp hạng tín nhiệm, khiến việc huy động vốn trở nên chặt chẽ hơn.
📈 Lãi suất trái phiếu bất động sản tăng cao
Mặt bằng lãi suất trái phiếu bất động sản trong quý I/2026 đã lên khoảng 13,5%, cao hơn đáng kể so với trước. Điều này khiến chi phí huy động vốn tăng mạnh và làm gia tăng áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp đang triển khai dự án lớn.
⚠️ Doanh nghiệp đòn bẩy cao đối mặt rủi ro lớn
Theo S&I Ratings, những doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao, nền tảng vốn yếu hoặc dự án thanh khoản thấp sẽ đối mặt với rủi ro lớn hơn trong giai đoạn tới khi phải xử lý cùng lúc bài toán đáo hạn trái phiếu và huy động vốn mới.
🔎 Thị trường có thể bước vào giai đoạn sàng lọc
Dù nhiều thách thức đang xuất hiện, các chuyên gia cho rằng bối cảnh hiện nay cũng có thể tạo ra quá trình sàng lọc tự nhiên của thị trường. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, cơ cấu vốn lành mạnh và dự án đáp ứng nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội duy trì hoạt động và mở rộng thị phần trong chu kỳ phát triển tiếp theo của bất động sản.
