Vì sao vậy? Vì Theo thống kê, năm 2015, tỷ lệ dư nợ tín dụng trên GDP của Việt Nam là 89,7% thì năm 2020 là 114,3%, năm 2022 là hơn 125% và 2026 đã là 147% nhưng ICOR (thước đo hiệu quả sử dụng vốn) vẫn duy trì quanh 6 chấm. Chúng ta đã chạm vào ngưỡng phải hành động đưa ICOR về 4-4.5. Nghĩa là không còn phép mầu cho đầu cơ BĐS lướt lát, dùng BĐS A thế chấp cho BĐS C, D loạn xạ lên được nữa, xử lý mạnh lãng phí vốn trong chu kỳ 5 năm tới là trọng tâm.
Tín dụng thì luôn được bơm vào để tăng trưởng kinh tế, ổn định vĩ mô nên đánh chỗ nọ nó sẽ dồn vào chỗ kia. Khu vực hoặc ngành nghề có ICOR thấp (dùng vốn hiệu quả) sẽ được vốn đổ vào rất mạnh, nó sẽ kéo tăng trưởng BĐS gắn liền với nó là hiển nhiên. Những khu lân cận các khu công nghiệp lớn, cảng biển và sân bay quốc tế. Những trung tâm du lịch, công nghệ cao đang hình thành.
Những đô thị đã quy hoạch bài bản để đón làn sóng dãn dân về...đó là những nơi vốn đổ về. Và hơn thế thì mỗi cá nhân đầu tư cần phải biết vận hành tài sản của mình. Đã đầu tư BĐS vào những nơi xôm tụ dòng vốn thì phải vận hành nó tiền đẻ ra tiền. Chứ để cả một khối tài sản và không làm gì, chờ nó tăng giá thì là đang đi ngược lại bối cảnh kinh tế, mà cái gì có thể ngược được chứ đi ngược lại bối cảnh kinh tế thì chỉ có ngỏm. Nhìn chung, càng về sau càng sàng lọc nhà đầu tư là điều tất yếu của thị trường.
Cái thời 2000, khi tín dụng/GDP chỉ 40% thì còn nói chuyện với nhau về những pha tăng hàng chục lần chỉ bằng việc mua và để đấy sau 10-15 năm, vì dư địa để bơm tín dụng còn rất khủng khiếp. Giờ tín dụng/GDP ~150% câu chuyện đó không thể kể lại được nữa đâu.
Đó là sự mơ mộng viển vông! Giờ là thời của việc đầu tư vào BĐS tại nơi vốn tụ về và còn phải khai thác nó hiệu quả nữa thì mới đạt được x lần. Tôi gọi đây là thời của những nhà đầu tư biết vận hành tài sản hiệu quả.
Nguồn: Phúc Trần
