Mỗi khâu từ chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch đến cấp phép xây dựng đều tiềm ẩn rủi ro phát sinh. Chỉ cần một ý kiến không thống nhất, doanh nghiệp có thể phải làm lại từ đầu, kéo dài tiến độ lên gấp đôi, thậm chí gấp ba.
Đáng nói, trong khi một số dự án nhà ở thương mại đã được nới lỏng thủ tục (có quy hoạch 1/500 không cần xin giấy phép xây dựng), thì nhà ở xã hội vẫn chưa được áp dụng cơ chế tương tự.
💸 Vướng cả vốn: Gói ưu đãi “trên giấy”, doanh nghiệp khó tiếp cận
Không chỉ thủ tục, bài toán vốn cũng đang trở thành rào cản lớn.
Nhiều doanh nghiệp cho biết dù đã ký thỏa thuận vay vốn trong gói tín dụng ưu đãi, nhưng thực tế không thể giải ngân do lãi suất thị trường tăng cao, khiến ngân hàng không thể cho vay theo mức ưu đãi.
Ngay cả khi doanh nghiệp đề xuất vay theo lãi suất thương mại, ngân hàng cũng dè dặt vì lo ngại rủi ro pháp lý nếu không đúng đối tượng thụ hưởng.
Trong khi đó, nhà ở xã hội lại bị khống chế giá bán, khiến biên lợi nhuận thấp, càng làm bài toán tài chính trở nên khó khăn hơn.
🧱 Thiếu đất, vướng quy hoạch, áp lực chi phí
Ngoài thủ tục và vốn, doanh nghiệp còn đối mặt với hàng loạt khó khăn khác như thiếu quỹ đất phù hợp, quy hoạch chưa linh hoạt và chi phí đầu vào tăng cao.
Một số dự án dù có quỹ đất nhưng bị giới hạn về tầng cao hoặc hệ số sử dụng đất, khiến hiệu quả đầu tư giảm đáng kể. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở xã hội lại đang tăng mạnh, đặc biệt từ nhóm công nhân và người thu nhập thấp.
📊 Nhu cầu lớn nhưng nguồn cung vẫn “nhỏ giọt”
Tại TP.HCM, từ đầu năm đến nay mới hoàn thành 580 căn và khởi công thêm hơn 2.600 căn. Toàn thành phố hiện có khoảng 10.300 căn đang xây dựng.
Trong khi đó, nhu cầu đến năm 2030 ước tính lên tới gần 1 triệu căn, tạo ra khoảng cách rất lớn giữa cung và cầu.
Dù thành phố đã quy hoạch quỹ đất khoảng 1.700–2.000 ha và lên kế hoạch triển khai hàng chục dự án trong thời gian tới, tiến độ vẫn phụ thuộc nhiều vào khả năng tháo gỡ các “nút thắt” hiện tại.
🏙️ Không chỉ là nhà, mà còn là chất lượng sống
Một vấn đề đáng chú ý khác là sức hút của nhà ở xã hội chưa cao do thiếu đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.
Thực tế cho thấy nhiều khu nhà ở công nhân xây xong nhưng tỷ lệ lấp đầy thấp, trong khi người lao động vẫn chọn ở trọ bên ngoài. Điều này đặt ra bài toán không chỉ về số lượng, mà còn về chất lượng quy hoạch và môi trường sống.
