Từ ngày 1/7, Bà Rịa – Vũng Tàu chính thức được sáp nhập về TP HCM. Batdongsan cho biết hiện giá căn hộ trung bình tại khu vực này đạt khoảng 54 triệu đồng mỗi m2, tăng 48% so với mức bình quân 36 triệu đồng mỗi m2 của năm 2024. Mức tăng này vượt xa biên độ tăng khoảng 30% của thị trường Bình Dương (cũ) trong cùng giai đoạn.
Với mặt bằng giá hiện tại, Bà Rịa – Vũng Tàu đang là khu vực có giá căn hộ cao thứ hai khu vực phía Nam, chỉ xếp sau TP HCM cũ và vượt qua nhiều thị trường vệ tinh khác.
Giá vượt Bình Dương, bỏ xa Đồng Nai
Theo Avison Young Việt Nam, giá căn hộ trung bình tại Bà Rịa – Vũng Tàu hiện vào khoảng 52 triệu đồng mỗi m2, cao hơn Bình Dương cũ (46 triệu đồng mỗi m2) và Đồng Nai (36 triệu đồng mỗi m2).
Trong khi đó, DKRA Group ghi nhận mặt bằng giá căn hộ tại địa phương này dao động từ 38 đến 127 triệu đồng mỗi m2. Đáng chú ý, năm ngoái mức giá cao nhất trên thị trường chỉ quanh 61 triệu đồng mỗi m2, cho thấy biên độ tăng giá mạnh ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Nguồn cung khan hiếm, thị trường nghiêng hẳn về cao cấp
Đà tăng giá diễn ra trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới tại khu vực này duy trì ở mức rất thấp. Theo Avison Young, năm nay toàn khu vực chỉ có 4 dự án mở bán sơ cấp, trong đó 3 dự án thuộc phân khúc cao cấp, giá chào bán từ 55 đến 100 triệu đồng mỗi m2.
Riêng nửa cuối năm, nguồn cung mới chỉ khoảng 50 căn hộ, chiếm chưa đến 1% tổng rổ hàng sơ cấp của toàn thị trường phía Nam. Phần lớn các dự án ra mắt đều được định vị ở phân khúc cao cấp, thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực.
Một số dự án tiêu biểu đang mở bán gồm khu đô thị Blanca City do Sun Group phát triển, giá trung bình 75–110 triệu đồng mỗi m2; dự án The Maris của TDG Group với mức giá khoảng 70–90 triệu đồng mỗi m2; hay dự án DIC Phoenix của DIC Group, giá từ 55 triệu đồng mỗi m2.
Ở phân khúc thấp hơn, thị trường hiện chỉ ghi nhận dự án Maison Grand tại Phú Mỹ do Tumys Homes phát triển, với mức giá từ 33 triệu đồng mỗi m2 – được xem là hiếm hoi trong bối cảnh hiện nay.
Dự án cũ tăng giá mạnh theo thị trường
Không chỉ sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng giá rõ rệt. Nhiều dự án đã bàn giao tăng 20–30% chỉ sau một năm. Đơn cử, Vung Tau Centre Point tăng từ khoảng 44 lên 54 triệu đồng mỗi m2; The Gateway từ 40 lên 50 triệu đồng mỗi m2; CSJ Tower từ 40 lên khoảng 51 triệu đồng mỗi m2; Mermaid Seaview từ 43 lên gần 60 triệu đồng mỗi m2.
Kỳ vọng sáp nhập và hạ tầng dẫn dắt giá
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, giá căn hộ Vũng Tàu tăng mạnh chủ yếu nhờ kỳ vọng của nhà đầu tư khi địa phương này hợp nhất về TP HCM, cùng với các chuyển biến tích cực về hạ tầng giao thông, kinh tế biển và du lịch.
Ngoài yếu tố khan hiếm nguồn cung, dòng vốn cũng đang dịch chuyển mạnh vào các dự án cao cấp, có sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, qua đó thiết lập mặt bằng giá mới cho toàn thị trường.
Bên cạnh đó, quỹ đất ven biển ngày càng hạn chế, nhu cầu mua căn hộ để ở kết hợp khai thác cho thuê du lịch phục hồi, cùng với chi phí đất đai – xây dựng tăng theo bảng giá đất mới, tiếp tục tạo áp lực lên giá bán.
Triển vọng dài hạn vẫn tích cực, nhưng đà tăng có thể chậm lại
Ở góc độ cung – cầu, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết nguồn cung bất động sản tại Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn thấp hơn nhiều địa phương lân cận. Chung cư chỉ chiếm khoảng 3,8% tổng nguồn cung khu vực miền Nam, trong khi nhu cầu sở hữu bất động sản tại đây tăng bình quân 20–25% trong năm nay nhờ lợi thế công nghiệp, cảng biển, logistics và du lịch.
Về trung – dài hạn, các đơn vị nghiên cứu đánh giá Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn là thị trường có tiềm năng tăng trưởng bền vững, đặc biệt khi hình thành Khu thương mại tự do Cái Mép Hạ gắn với hệ thống cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải và các dự án hạ tầng kết nối TP HCM, Đồng Nai.
Tuy nhiên, từ năm 2026, khi thị trường dự kiến đón khoảng 11.000 căn hộ mới, nguồn cung tăng lên được kỳ vọng sẽ giúp cân bằng cung – cầu, khiến đà tăng giá chậm lại và phân hóa rõ nét hơn giữa các dự án.
