🏗️ Doanh nghiệp địa ốc tiếp tục vay mạnh để xoay dòng tiền
Theo thống kê từ 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tổng dư nợ vay tính đến cuối quý I đã vượt 427.300 tỷ đồng, tăng 6% chỉ sau 3 tháng đầu năm.
Dẫn đầu tiếp tục là Vinhomes (VHM) với hơn 162.000 tỷ đồng dư nợ vay, tăng 11%. Trong đó:
📌 Gần 99.000 tỷ đồng là vay ngân hàng
📌 Hơn 59.600 tỷ đồng là dư nợ trái phiếu
Đứng thứ hai là Novaland (NVL) với gần 69.000 tỷ đồng nợ vay, chủ yếu đến từ các khoản vay ngân hàng dài hạn và hơn 23.800 tỷ đồng trái phiếu.
Trong khi đó:
⚠️ Kinh Bắc (KBC) đã nâng dư nợ vượt 30.000 tỷ đồng, chiếm tới 42% tổng tài sản
⚠️ Becamex (BCM) vay hơn 25.500 tỷ đồng
⚠️ Nhà Khang Điền (KDH) tăng nợ vay thêm 51%
⚠️ CEO Group tăng nợ vay 55%
📌 Đáng chú ý, có doanh nghiệp đang vay nợ chiếm hơn một nửa tổng tài sản như:
- Hudland (HLD): 64%
- Đầu tư Đức Trung (DTI): 63%
- Năm Bảy Bảy (NBB): 58%
💸 Nợ tăng nhưng chi phí lãi vay lại giảm
Điểm đáng chú ý là:
👉 Dù dư nợ toàn ngành tăng 6%
👉 Nhưng chi phí lãi vay quý I lại giảm 11%, còn khoảng 4.800 tỷ đồng
Điều này phản ánh:
📌 Mặt bằng lãi suất đã hạ nhiệt hơn giai đoạn trước
📌 Nhiều doanh nghiệp đang cơ cấu lại nợ
📌 Một phần được hưởng ưu đãi tái cấp vốn hoặc giãn áp lực tài chính
Tuy nhiên, bài toán lớn nhất vẫn là:
⚠️ Thanh khoản thị trường chưa phục hồi mạnh nhưng doanh nghiệp vẫn phải vay để nuôi dự án, giữ quỹ đất và tái tạo dòng tiền.
🏦 Ngân hàng cũng đang “ôm” bất động sản rất lớn
Theo Bộ Xây dựng:
📌 Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 2/2026 đã vượt 2,2 triệu tỷ đồng
📌 Tăng tới 43% so với cùng kỳ
Trong khi đó:
⚠️ Tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế chỉ khoảng 1,4%
Nói cách khác:
👉 Tín dụng bất động sản đang tăng nhanh gấp hơn 8 lần mức tăng chung của nền kinh tế.
📊 Nhiều ngân hàng dành tới 40-50% dư nợ cho bất động sản
Đáng chú ý nhất là:
🏦 KienlongBank có dư nợ bất động sản hơn 42.000 tỷ đồng, chiếm tới 57,5% tổng dư nợ
Xếp sau là:
🏦 SHB với hơn 301.000 tỷ đồng cho vay xây dựng và bất động sản, tương đương 48,1% tổng dư nợ
Ngoài ra:
📌 VPBank tăng thêm hơn 37.000 tỷ đồng dư nợ bất động sản chỉ sau 3 tháng
📌 VIB tăng tỷ trọng cho vay BĐS từ 7,2% lên 8%
📌 PGBank tăng từ 21,7% lên 24,1%
⚠️ Điều này cho thấy dòng vốn ngân hàng đang quay lại địa ốc khá mạnh, bất chấp cơ quan quản lý liên tục cảnh báo kiểm soát rủi ro.
📉 Dòng tiền trở lại nhưng chưa phải “sóng lớn”
Lãnh đạo nhiều ngân hàng vẫn đánh giá bất động sản là lĩnh vực nhiều tiềm năng, đặc biệt ở các dự án:
✔️ Pháp lý đầy đủ
✔️ Thanh khoản tốt
✔️ Có nhu cầu ở thực
Tuy nhiên:
📌 NHNN cũng khẳng định sẽ không để tín dụng tập trung quá lớn vào bất động sản
📌 Ưu tiên vốn vẫn phải dành cho sản xuất – kinh doanh
VCBS dự báo:
👉 Tín dụng bất động sản năm 2026 vẫn tăng
👉 Nhưng sẽ chọn lọc hơn rất nhiều so với giai đoạn “bơm tiền đại trà” trước đây
⚠️ Rủi ro lớn nhất lúc này là gì?
Bài toán hiện nay không còn đơn thuần là “có vay được tiền hay không”, mà là:
🔹 Doanh nghiệp có bán được hàng để trả nợ hay không?
🔹 Dòng tiền dự án có đủ khỏe để hấp thụ lượng vốn vay khổng lồ?
🔹 Ngân hàng có đang quá tập trung tín dụng vào một lĩnh vực nhạy cảm?
Trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn hồi phục chậm, việc cả doanh nghiệp lẫn ngân hàng cùng gia tăng mức độ “ôm” bất động sản đang khiến thị trường bước vào một giai đoạn rất đáng theo dõi.
