“Ngay cả nhà đầu tư lão luyện, nếu tính toán không kỹ thì vẫn bị gãy dòng tiền. Mua căn nhà phố rẻ hơn 10–15% nhưng mua xong treo biển 2–3 năm không có người thuê thì rẻ cũng thành… không rẻ”,
ông Phúc Trần, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, chia sẻ.
🔄 Thị trường theo chu kỳ, nhưng không phải ai cũng thắng
Theo ông Phúc Trần, bất động sản Việt Nam vận động theo chu kỳ 7–8 năm, gồm:
-
⏳ 3–4 năm trầm lắng
-
📈 3–4 năm phục hồi và tăng trưởng
Tuy nhiên, cấu trúc tăng trưởng trong mỗi chu kỳ không đồng đều:
-
Có khu vực tăng giá mạnh
-
Có khu vực gần như “đứng hình”
-
Có loại hình tăng tốt
-
Nhưng cũng có sản phẩm giảm giá hoặc mất thanh khoản
Chính sự không đồng đều này khiến nhiều nhà đầu tư mắc kẹt ngay trong giai đoạn thị trường được cho là tốt.
💸 Mua rẻ chưa chắc đã lời
Một sai lầm phổ biến là chỉ nhìn vào giá mua, mà bỏ qua dòng tiền vận hành sau đó.
Ví dụ, nhà đầu tư mua nhà phố thấp hơn thị trường 10–15%, nhưng:
-
❌ Không cho thuê được
-
❌ Dòng tiền âm kéo dài 2–3 năm
-
❌ Vẫn phải trả lãi vay, chi phí duy trì
👉 Khi đó, lợi thế “mua rẻ” gần như bị triệt tiêu, thậm chí còn khiến nhà đầu tư bị kẹt vốn.
📌 Đầu tư BĐS không còn là “mua rồi chờ lên giá”
Theo chuyên gia, thị trường hiện nay khác xa giai đoạn trước. Nhà đầu tư buộc phải tính toán chi tiết bằng các thông số cụ thể, thay vì kỳ vọng chung chung:
-
💰 Dòng tiền chịu lãi được bao lâu?
-
👥 Ai là người mua cuối cùng? Có sẵn sàng trả mức giá kỳ vọng không?
-
📉 Nếu là tài sản đánh cược, đã rẻ hơn giá trị tương lai đủ sâu chưa?
-
🏥 Khu vực có gì hỗ trợ: trường học, bệnh viện, metro, TOD?
-
🔁 Thanh khoản ra sao? Cắt lỗ có dễ không?
-
🏘️ Tỷ lệ lấp đầy khu vực thế nào?
-
🧱 Quỹ đất tương lai còn dư địa phát triển không?
-
🏦 Giá ngân hàng định giá cho vay chênh bao nhiêu so với giá rao bán?
📊 Chu kỳ bất động sản: bài học lặp lại nhiều lần
Trước đó, Dat Xanh Services (FERI) cũng chỉ ra rằng thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều chu kỳ tăng – giảm rõ nét, từ các cơn sốt đất đầu thập niên 1990, giai đoạn gia nhập WTO, bong bóng 2007–2008, suy thoái 2009–2013 cho đến cú sốc kép 2022 khi:
-
📈 Lãi suất tăng vọt
-
🧾 Khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp
-
💳 Tín dụng bị siết mạnh
Hệ quả là thanh khoản sụt giảm sâu, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ, đặc biệt ở phân khúc đất nền.
🌱 Giai đoạn mới: bình tĩnh hơn, thực chất hơn
Từ năm 2025 đến nay, thị trường có dấu hiệu hồi phục nhưng:
-
❗ Không còn tâm lý “mua gì cũng thắng”
-
🏠 Dòng tiền tập trung vào nhu cầu ở thực
-
📑 Ưu tiên pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín
Chuyên gia dự báo năm 2026, thị trường sẽ đi vào quỹ đạo ổn định hơn, tăng trưởng bền vững, giá bán tiếp tục tăng nhưng không dành cho đầu cơ ngắn hạn thiếu tính toán.
