𝐒𝐮̛̣ 𝐤𝐡𝐚́𝐜 𝐛𝐢𝐞̣̂𝐭 𝐠𝐢𝐮̛̃𝐚 𝐕𝐚̆𝐧 𝐛𝐚̉𝐧 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐯𝐚̀ 𝐇𝐨̛̣𝐩 đ𝐨̂̀𝐧𝐠 𝐦𝐮𝐚 𝐛𝐚́𝐧
VBTT là thỏa thuận việc đặt cọc, xác nhận ý định mua và giữ chỗ. HĐMB là hợp đồng xác lập việc mua bán chính thức, chỉ được ký khi dự án đã đủ điều kiện pháp lý theo quy định. Mức độ ràng buộc và sự bảo vệ cho người mua ở hai loại văn bản này khác nhau đáng kể, và sự khác biệt đó bắt nguồn từ chính quy định pháp luật, không phải do bên bán tự đặt ra.
Đ𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐤𝐢𝐞̣̂𝐧 đ𝐞̂̉ 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐝𝐮̛̣ 𝐚́𝐧 đ𝐮̉ đ𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐤𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐦𝐨̛̉ 𝐛𝐚́𝐧 𝐜𝐡𝐢́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮̛́𝐜
Theo Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024), một nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh chính thức khi đáp ứng đủ 8 điều kiện sau.
Chấp thuận chủ trương đầu tư – Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho phép triển khai dự án.
Quyết định giao/thuê đất – Chủ đầu tư được giao hoặc thuê đất hợp pháp để phát triển dự án.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) – Đất thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư, đúng quy hoạch, không tranh chấp.
Quy hoạch chi tiết 1/500 – Đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Giấy phép xây dựng – Dự án đủ điều kiện pháp lý để thi công.
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính – Đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản liên quan.
Thông báo đủ điều kiện mở bán – Được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Bảo lãnh ngân hàng – Đảm bảo quyền lợi người mua nếu dự án chậm tiến độ hoặc không bàn giao theo cam kết.
Bên cạnh đó, để đi đến bước ký HĐMB dự án cần có thêm Giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật, riêng với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp phải có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành phần móng. Luật cũng quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán.
Nói cách khác, một VBTT được ký trước khi dự án hoàn thành nghiệm thu phần móng, về bản chất không phải là khoản Đặt cọc được Luật Kinh doanh bất động sản quy định, mà là một thỏa thuận dân sự thông thường theo Bộ luật Dân sự. Đây chính là lý do mức độ bảo vệ của bạn phụ thuộc gần như hoàn toàn vào câu chữ trong văn bản đó, chứ không có sẵn khung bảo vệ riêng của luật kinh doanh bất động sản.
𝐃𝐮̛̣ 𝐚́𝐧 𝐤𝐲́ 𝐕𝐁𝐓𝐓 𝐭𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 đ𝐚𝐧𝐠 𝐨̛̉ 𝐠𝐢𝐚𝐢 đ𝐨𝐚̣𝐧 𝐧𝐚̀𝐨
Khi một dự án chỉ mời ký VBTT, thường dự án đang thiếu ít nhất một trong 8 điều kiện trên, phổ biến nhất là chưa hoàn thành nghiệm thu phần móng, hoặc đang hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai. Bản thân việc này chưa hẳn là dấu hiệu xấu, vì đây là giai đoạn tự nhiên của gần như mọi dự án hình thành trong tương lai. Vấn đề đáng cân nhắc là ai đang đứng phía sau tiến độ đó.
𝐂𝐡𝐮̉ đ𝐚̂̀𝐮 𝐭𝐮̛ 𝐥𝐨̛́𝐧 𝐯𝐚̀ 𝐜𝐡𝐮̉ đ𝐚̂̀𝐮 𝐭𝐮̛ 𝐦𝐨̛́𝐢, 𝐤𝐡𝐚́𝐜 𝐧𝐡𝐚𝐮 𝐨̛̉ đ𝐢𝐞̂̉𝐦 𝐧𝐚̀𝐨
Với chủ đầu tư lớn, tài chính mạnh và đã có lịch sử bàn giao nhiều dự án đúng cam kết, việc chưa hoàn tất một vài thủ tục pháp lý thường chỉ là vấn đề thời gian, vì họ có năng lực tài chính để theo đến cùng và có uy tín để giữ.
Với chủ đầu tư mới, chưa có dự án nào để đối chiếu, bạn không có cơ sở nào để biết họ có đủ năng lực hoàn tất thủ tục và xây dựng đúng tiến độ hay không. Trong trường hợp này, tôi thường khuyên khách hàng thận trọng hơn, vì cơ hội trên thị trường không thiếu, không cần thiết phải mạo hiểm với một chủ đầu tư chưa có gì để kiểm chứng.
Đ𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐤𝐡𝐨𝐚̉𝐧 𝐜𝐚̂̀𝐧 đ𝐨̣𝐜 𝐤𝐲̃ 𝐭𝐫𝐮̛𝐨̛́𝐜 𝐤𝐡𝐢 𝐤𝐲́ 𝐕𝐁𝐓𝐓
Nếu sau khi cân nhắc bạn vẫn quyết định ký VBTT, hãy đọc kỹ ít nhất 3 điều khoản sau trước khi đặt bút, vì đây là những điều khoản quyết định bạn có bị thiệt hay không nếu mọi việc không suôn sẻ.
Phạt khi hủy giao dịch – Xác định rõ mức phạt nếu bên mua không tiếp tục ký HĐMB (mất một phần hay toàn bộ tiền cọc).
Điều khoản hoàn cọc – Làm rõ thời hạn hoàn tiền, có tính lãi hay không và trách nhiệm của bên bán nếu chậm hoàn trả.
Thời điểm ký HĐMB – VBTT cần ghi rõ thời gian dự kiến chuyển sang Hợp đồng mua bán, tránh quy định chung chung như "khi đủ điều kiện theo quy định".
Không phải mọi VBTT đều rủi ro, và không phải mọi dự án đã đủ điều kiện ký HĐMB đều an toàn tuyệt đối. Nhưng với dự án mới ký VBTT, việc kiểm tra chủ đầu tư đang thiếu điều kiện nào trong 6 điều kiện trên, cùng với việc đọc kỹ điều khoản phạt và hoàn cọc, là bước không nên bỏ qua.
𝑃ℎ𝑎̣𝑚 𝑀𝑦̃ 𝑇ℎ𝑎𝑛ℎ
𝑏𝑎𝑡𝑑𝑜𝑛𝑔𝑠𝑛𝑎𝑠𝑖𝑛ℎ𝑙𝑜𝑖.𝑐𝑜𝑚
