📈 Giá gây “choáng”: Diện tích sổ nhỏ, giá tính theo m² vẫn chạm đỉnh
Một căn tại khu Cửa Nam, diện tích sử dụng 45 m², giá 4,35 tỷ đồng, nhưng chỉ 12 m² có sổ đỏ. Nếu tính theo diện tích pháp lý, giá thực tế lên tới hơn 360 triệu/m².
Tại khu Hoàn Kiếm, nhiều căn tầng 1 diện tích nhỏ cũng được rao 300–330 triệu/m², trong khi tầng trên dao động khoảng 150–160 triệu/m². Những căn tại Bà Triệu, Nghĩa Tân… cũng phổ biến mức 120–170 triệu/m², tùy vị trí và khả năng kinh doanh.
🧭 Vì sao nhà cũ lại đắt? Câu trả lời nằm ở… vị trí
Yếu tố cốt lõi đẩy giá không nằm ở chất lượng nhà, mà ở vị trí. Các khu tập thể như Cửa Nam, Tông Đản, Bà Triệu, Giảng Võ… đều nằm trong lõi nội đô lịch sử, nơi gần như không còn quỹ đất phát triển dự án mới.
Trong khi đó, chung cư mới nội đô hiếm và giá đã vượt xa khả năng chi trả, còn nhà phố thì thuộc “đẳng cấp khác”. Điều này khiến nhà tập thể trở thành phương án cuối cùng để bám trụ trung tâm.
Với nhiều người, bỏ ra 4–5 tỷ để sở hữu một chỗ ở tại trung tâm – dù cũ – vẫn là lựa chọn chấp nhận được, nhất là khi có thể vừa ở, vừa kinh doanh hoặc giữ tài sản dài hạn.
🏪 Tầng 1 thành “vàng”: Giá cao nhờ khả năng kinh doanh
Một điểm đáng chú ý là các căn tầng 1 thường có giá cao nhất. Lý do nằm ở khả năng khai thác thương mại: mở cửa hàng, quán ăn, văn phòng nhỏ…
Trong bối cảnh mặt bằng kinh doanh trung tâm khan hiếm, nhiều căn tập thể tầng 1 được xem như “shophouse mini”, kéo giá lên mức ngang ngửa bất động sản thương mại.
⚠️ Rủi ro pháp lý và “diện tích ảo” không thể bỏ qua
Dù giá cao, phân khúc này đi kèm nhiều rủi ro. Phần lớn căn hộ tập thể cũ có tình trạng cơi nới diện tích (“chuồng cọp”), nhưng phần này không được ghi nhận trong sổ đỏ.
Điều này dẫn tới nghịch lý:
👉 Người mua trả tiền theo diện tích sử dụng
👉 Nhưng pháp lý chỉ công nhận một phần nhỏ
Khi chuyển nhượng hoặc bồi thường nếu cải tạo, phần diện tích “ngoài sổ” gần như không được tính đến.
🔍 Góc nhìn chuyên gia: “Hàng hiếm” nhưng không dành cho tất cả
Theo chuyên gia, đà tăng giá của nhà tập thể cũ đến từ sự cộng hưởng của 3 yếu tố:
- Khan hiếm nguồn cung nội đô
- Nhu cầu ở thật và tích sản
- Hiệu ứng lan tỏa từ giá chung cư và nhà phố
Tuy nhiên, đây là phân khúc không phù hợp với số đông, đặc biệt với người mua để đầu tư ngắn hạn.
