Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung nhà ở mới năm nay tăng khoảng 50% so với năm 2024. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tái khởi động hoặc phê duyệt mới tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh. Riêng 5 địa phương này đã có tới 1.759 dự án được “cởi trói”.
Bộ Xây dựng cho biết, trên cả nước hiện có 3.297 dự án nhà ở với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư hơn 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm hơn 5,2 triệu căn. Phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận tín hiệu tích cực với 698 dự án, tương đương hơn 657.000 căn, tăng 13% so với cuối năm ngoái; riêng số căn hoàn thành trong năm vượt kế hoạch hơn 102%.
Cung tăng nhưng giá không giảm
Trái ngược với đà cải thiện nguồn cung, giá nhà vẫn tiếp tục ở mức cao. Thống kê của VARS IRE cho thấy, tính đến năm nay, giá căn hộ tại Hà Nội tăng tới 96%, TP.HCM tăng gần 57%, Đà Nẵng tăng hơn 72% so với năm 2019. Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ… cũng tăng khoảng 30% trong năm.
CBRE Việt Nam ghi nhận, giá chung cư trung bình tại Hà Nội và TP.HCM hiện dao động 91–95 triệu đồng/m², tăng 21–23% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại các tỉnh giáp ranh hai đô thị lớn, giá nhà vẫn tăng 15–30% dù nguồn cung đã cải thiện rõ rệt.
Quý IV, thị trường có dấu hiệu chững lại ở một số khu vực, song thực tế chưa xuất hiện xu hướng giảm giá.
Lệch pha cung – cầu, thiếu nhà vừa túi tiền
Lý giải nghịch lý “cung tăng, giá không giảm”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết vấn đề nằm ở cơ cấu sản phẩm. Năm nay, TP.HCM và các tỉnh vệ tinh có gần 30.000 sản phẩm nhà ở được triển khai, nhưng riêng TP.HCM, phân khúc cao cấp chiếm tới 90% rổ hàng. Tại Bình Dương cũ và Tây Ninh, tỷ lệ này cũng gần một nửa.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cho nhóm thu nhập trung bình tiếp tục thiếu hụt, khiến việc tăng số lượng dự án không giúp giảm áp lực giá.
Cùng quan điểm, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, cho rằng tình trạng lệch pha cung – cầu đã kéo dài nhiều năm và ngày càng nghiêm trọng. Phần lớn dự án mở bán mới thuộc phân khúc hạng sang, siêu sang và cao cấp, trong khi các dự án giá phù hợp với nhu cầu ở thực gần như “vắng bóng”.
Nhà ở xã hội – phân khúc được kỳ vọng đóng vai trò “van xả áp” – hiện chỉ chiếm khoảng 5–6% tổng số dự án. Dù cả nước đang triển khai hơn 657.000 căn, con số này vẫn quá nhỏ so với nhu cầu nhà ở của hàng triệu lao động đô thị.
Chi phí đầu vào cao, giá khó giảm
Bên cạnh cơ cấu nguồn cung, chi phí phát triển dự án được xem là lực cản lớn khiến giá nhà khó đi xuống. Tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, tài chính và pháp lý đều tăng mạnh trong những năm gần đây.
Một chủ đầu tư tại khu Đông TP.HCM cho biết, với một dự án trên trục quốc lộ 13, tiền sử dụng đất đã lên khoảng 68 triệu đồng/m², trong khi chi phí giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường gần 100 triệu đồng/m². Cùng với đó là áp lực vay vốn ngân hàng kéo dài trong suốt quá trình triển khai. Riêng giá cát xây dựng đã tăng từ 300.000–400.000 đồng/m³ lên gần 1 triệu đồng/m³. “Chi phí cao khiến giá nhà gần như không còn dư địa giảm”, vị này nói.
Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng tiền đất thường chiếm khoảng 40% tổng giá thành dự án, thậm chí cao hơn nếu mua lại quỹ đất thứ cấp. Khoản chi này phải thanh toán sớm bằng vốn tự có và vốn vay, tạo áp lực lãi suất ngay từ đầu. Chi phí xây dựng và hạ tầng chiếm thêm 25–30%, phần còn lại là marketing, bán hàng, pháp lý và quản lý dự án.
Theo bà Thảo, tiến độ triển khai mang tính quyết định: chỉ cần dự án chậm vài năm, chi phí lãi vay và quản lý có thể phát sinh thêm hàng chục tỷ đồng, làm bào mòn lợi nhuận và buộc doanh nghiệp phải giữ giá bán ở mức cao.
Cần giải pháp dài hạn
Trước thực tế nguồn cung tăng nhưng giá bán chưa hạ, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp như hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nghiên cứu thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đồng thời kiểm soát chặt tín dụng và thị trường trái phiếu.
Ở góc độ thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng cần tạo điều kiện để phát triển mạnh hơn các dự án có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, việc tháo gỡ các “nút thắt” về pháp lý và tiền sử dụng đất, rút ngắn thời gian triển khai dự án sẽ giúp giảm chi phí đầu vào – yếu tố then chốt để giá nhà có thể điều chỉnh theo hướng bền vững hơn.
