Chỉ số này phản ánh mức độ mất cân đối nghiêm trọng giữa giá nhà và thu nhập, đưa Việt Nam vào nhóm các quốc gia có khả năng tiếp cận nhà ở thấp nhất thế giới, đứng sau Hong Kong (Trung Quốc), Philippines, Campuchia, Nepal và ngang với nhiều nước châu Phi, Mỹ Latin – nơi thu nhập thấp nhưng giá nhà leo thang nhanh.
Giá nhà tăng nhanh hơn nhiều lần thu nhập
Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy giá bán trung bình các dự án mở bán mới trên cả nước đạt khoảng 78 triệu đồng/m², trong đó hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên. Trên thị trường thứ cấp, giá tiếp tục tăng mạnh tại các dự án đã bàn giao, hạ tầng hoàn thiện.
Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp quý III/2025 đạt trung bình 95 triệu đồng/m², tăng khoảng 15 triệu đồng/m² chỉ sau một quý.
Tại TP.HCM, giá sơ cấp bình quân lên 91 triệu đồng/m², cao hơn quý trước và tập trung tăng mạnh ở phân khúc trung – cao cấp.
Không chỉ chung cư, nhà ở gắn liền với đất cũng tăng giá kéo dài. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy giá nhà phố Hà Nội tăng từ 337 triệu đồng/m² (quý I/2023) lên 437 triệu đồng/m² (quý I/2025). Tại TP.HCM, giá nhà mặt phố tăng 134% trong giai đoạn 2015–2025.
Trong khi đó, theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam giai đoạn 2015–2025 chỉ tăng 83%, từ 2.580 USD lên 4.740 USD/năm – thấp hơn rất nhiều so với tốc độ tăng giá nhà tại các đô thị lớn.
Nhà chưa có “sổ” vẫn tăng giá mạnh
Áp lực giá cao khiến thị trường xuất hiện hiện tượng người mua chấp nhận xuống tiền với các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Trên thị trường thứ cấp, nhiều căn hộ chưa có sổ hồng vẫn giao dịch tốt nhờ giá “mềm” hơn dự án đã hoàn tất pháp lý, dù rủi ro cao hơn.
Tại HH Linh Đàm, căn hộ 56 m² cuối năm 2024 giá khoảng 2,1 tỷ đồng, nay tăng lên 2,95–3 tỷ đồng – tức tăng gần 1 tỷ đồng chỉ sau một năm.
Tại Thanh Hà, căn hộ 76 m² tăng từ 2,5 tỷ lên 3,5 tỷ đồng trong cùng kỳ.
Ở Thanh Xuân, nhiều dự án chưa có sổ hồng ghi nhận mức tăng gấp đôi so với 2–3 năm trước.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc mua nhà chưa có sổ không phải xu hướng đầu tư mà là lựa chọn bắt buộc của người có nhu cầu ở thực, khi giá nhà đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn lao động đô thị.
Cảnh báo rủi ro và bài toán tín dụng
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn hệ thống, trong đó cho vay kinh doanh địa ốc tăng gần 24%, cao gấp đôi mức tăng vay tiêu dùng. Việc lãi suất huy động nhích lên tiếp tục đẩy chi phí vay mua nhà cao hơn.
Ông kiến nghị cần kiểm soát tỷ trọng tín dụng bất động sản dưới 20%, đồng thời có chính sách tín dụng ưu tiên cho người mua nhà để ở, tránh dồn vốn vào đầu cơ.
Cùng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng giá nhà tăng cao nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm sẽ tạo rủi ro cho cả thị trường lẫn hệ thống ngân hàng, đặc biệt nếu dòng tiền tiếp tục chảy vào phân khúc đầu cơ.
Nhà ở ngày càng xa tầm tay
Theo VARS, dù nguồn cung 9 tháng đầu năm vượt 100.000 sản phẩm, tăng mạnh so với 2024, nhưng chủ yếu là phân khúc trung – cao cấp. Căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 3%, phần lớn đến từ nhà ở xã hội – chưa đủ để kéo giảm mặt bằng giá.
Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng đánh thuế căn nhà thứ hai trở lên và bất động sản bỏ hoang, cùng với điều tiết tín dụng có chọn lọc, sẽ là giải pháp cần thiết để hạn chế đầu cơ và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
