Giá tiệm cận đỉnh, giao dịch bắt đầu “nguội”
Đến cuối năm 2025, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã lên mức trung bình khoảng 90 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với cùng kỳ, theo dữ liệu từ OneHousing. Tuy nhiên, thanh khoản không còn theo kịp giá.
Riêng quý IV/2025, Hà Nội và vùng ven chỉ ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch, giảm tới 22% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nguồn cung năm 2026 dự kiến đạt 35.000 – 40.000 căn, tạo áp lực không nhỏ lên mặt bằng giá.
Theo ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, phân khúc chung cư đang cho thấy dấu hiệu đảo chiều rõ nét: nguồn cung tăng nhanh khiến đà tăng giá dịu lại, tâm lý đầu cơ ngắn hạn dần rút lui.
Các báo cáo thị trường cũng chung quan điểm: giá căn hộ đã tiệm cận đỉnh của chu kỳ hiện tại. Khả năng tăng giá mạnh trong giai đoạn 2026–2027 là rất thấp, thậm chí nhiều dự án chỉ có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ để giữ thanh khoản.
TP.HCM “đi trước”, Hà Nội theo sau
Thực tế tại TP.HCM được xem là hình mẫu tham chiếu. Sau khi đạt đỉnh vào năm 2019, giá căn hộ tại đây đi ngang suốt từ 2022, dao động quanh mức 100–200 triệu đồng/m².
Theo CBRE, Hà Nội nhiều khả năng sẽ đi theo quỹ đạo tương tự, chỉ khác về độ trễ thời gian, khi giá đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.
Nguồn cung bùng nổ, lãi suất “lọc” đầu cơ
Yếu tố then chốt định hình thị trường năm 2026 là nguồn cung tăng mạnh sau thời gian dài bị nén. Năm 2025, thị trường đã đón hơn 100.000 sản phẩm, tăng trên 22% so với 2024, trong đó gần 90.000 căn là nguồn cung mới.
Đáng chú ý, nhà ở xã hội nổi lên như “van điều tiết” quan trọng. Thủ tục được rút ngắn, tiến độ triển khai nhanh hơn nhà thương mại, giúp bổ sung nguồn cung phù hợp với nhóm thu nhập trung bình – thấp, qua đó giảm áp lực cầu lên phân khúc thương mại.
Cùng lúc, lãi suất vay mua nhà đã lên quanh mức 11%/năm. Mức này đủ cao để hạn chế đầu cơ, nhưng vẫn nằm trong ngưỡng chấp nhận với người mua ở thực. Hệ quả là các dự án định giá quá cao, pháp lý chưa hoàn thiện bắt đầu tồn kho, ước tính khoảng 30% số căn mở bán gần đây chưa được tiêu thụ.
Người mua ở thực lên ngôi
Chu kỳ tăng giá nhanh 2024–2025 đã đẩy giá căn hộ tăng 40–60% ở nhiều dự án. Một căn hộ trung cấp hiện dễ dàng chạm mốc 5 tỷ đồng, khiến áp lực tài chính trở nên rõ rệt nếu phải vay 70–80% giá trị.
Vì vậy, dòng tiền đầu cơ đang rút lui, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực – nhóm được dự báo chiếm khoảng 60% tổng nhu cầu thị trường năm 2026. Những dự án giá hợp lý, pháp lý đầy đủ, có thể ở ngay sẽ tiếp tục hút khách; ngược lại, dự án “neo giá cao” sẽ gặp khó.
2026: Không “sốt”, nhưng không “đóng băng”
Các tổ chức tư vấn và chuyên gia đều thống nhất: năm 2026 khó có thể là một năm “nóng” theo nghĩa bùng nổ giá. Thay vào đó, đây là giai đoạn sàng lọc và tái cân bằng, với chung cư trung cấp và nhà ở xã hội giữ vai trò trung tâm.
Nguồn cung dồi dào, lãi suất ở mức kiểm soát được và sự tham gia mạnh mẽ của nhà nước sẽ giúp thị trường ổn định hơn, bền vững hơn. Cuộc cạnh tranh sẽ không còn xoay quanh “kỳ vọng tăng giá nhanh”, mà chuyển sang giá trị sử dụng thực, tiện ích và khả năng chi trả.
