Theo TS. Bùi Lê Minh, Chủ nhiệm Bộ môn Tài chính, Khoa Kinh doanh & Luật, Trường Đại học FPT Hà Nội, việc quy toàn bộ trách nhiệm cho đầu cơ là cách nhìn đơn giản hóa một vấn đề mang tính cấu trúc sâu sắc của thị trường bất động sản.
Giá nhà vượt tầm với của người trẻ
Sau 5 năm sinh sống và làm việc tại Hà Nội, khi bắt đầu tìm mua nhà, TS. Minh thừa nhận bản thân “sốc” trước mặt bằng giá mới. Căn hộ phổ biến đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², kể cả ở khu vực ngoài trung tâm. Có dự án tại Cầu Giấy được chào bán 180–200 triệu đồng/m², đẩy giá căn hộ nhỏ nhất lên gần 5 tỷ đồng – mức ngoài khả năng chi trả của phần lớn người trẻ.
Trong bối cảnh đó, đầu cơ thường bị xem là thủ phạm chính. Tuy nhiên, theo TS. Minh, đầu cơ chỉ là yếu tố khuếch đại, không phải nguyên nhân gốc rễ khiến giá nhà leo thang.
Lệch pha cung – cầu mới là vấn đề cốt lõi
Thị trường đang thiếu nghiêm trọng nhà ở vừa túi tiền. Nhiều năm qua, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở bình dân gần như “biến mất”. Hơn 70% nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, buộc người mua ở thực hoặc phải chấp nhận giá cao, hoặc gác lại giấc mơ an cư.
Khi cầu ở thực không được đáp ứng, giá bị đẩy lên là hệ quả tất yếu, kể cả không có đầu cơ.
Bất động sản – kênh tích lũy “quốc dân”
Trong tâm lý người Việt, nhà đất vẫn là tài sản an toàn dài hạn. Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy giai đoạn 2015–2025, chung cư và đất nền tăng giá hơn 210%, chỉ xếp sau vàng. Giá vàng tăng mạnh càng củng cố kỳ vọng rằng bất động sản sẽ tiếp tục là “hầm trú ẩn” của dòng tiền.
Do đó, nhu cầu đầu tư vào nhà đất là cấu trúc mang tính văn hóa – tài chính, chứ không chỉ là hiện tượng lướt sóng ngắn hạn.
Chi phí đầu vào và “tấm đệm” tín dụng
Giá nhà không thể rẻ khi giá đất, lãi vay, vật liệu, nhân công và thuế phí đều tăng mạnh so với một thập kỷ trước. Quan trọng hơn, bất động sản đang giữ vai trò xương sống của hệ thống tín dụng.
Theo các thống kê, 68–74% tài sản bảo đảm tại ngân hàng là bất động sản, thậm chí có nơi vượt 90%. Giá nhà giảm sâu đồng nghĩa với rủi ro dây chuyền cho ngân hàng, doanh nghiệp và người vay. Vì vậy, hệ thống có xu hướng nâng đỡ thị trường, thay vì để giá lao dốc tự do.
Bài học từ Trung Quốc: siết mạnh chưa chắc đã lành
Trung Quốc từng áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” để siết đòn bẩy bất động sản. Hệ quả là giá nhà giảm khoảng 20% giai đoạn 2020–2024, doanh số bán lao dốc, thị trường suy yếu kéo dài. Đến cuối 2025, Bắc Kinh buộc phải nới lỏng, chính thức khép lại chính sách này.
Bài học rút ra: chỉ chống đầu cơ bằng mệnh lệnh hành chính có thể gây phản tác dụng, làm đóng băng thị trường và tổn hại nền kinh tế.
Muốn giá nhà “hạ nhiệt”, phải giải bài toán cung
Theo TS. Minh, thay vì chỉ đánh thuế đầu cơ hay giao dịch ngắn hạn, chính sách cần tập trung vào tăng mạnh nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phát triển hạ tầng và đô thị vệ tinh.
Việt Nam có thể tham khảo mô hình Housing and Development Board (HDB) của Singapore – nơi hơn 80% dân số sống trong nhà do Nhà nước phát triển. Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nếu được triển khai quyết liệt và minh bạch, có thể trở thành “van xả áp” cho thị trường.
Khi nhà ở phù hợp thu nhập được bổ sung đủ lớn, giá bất động sản sẽ tự điều chỉnh, thay vì phải ép xuống bằng biện pháp hành chính.
