👉 Ví dụ khu đất 1ha đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức):
-
Bảng giá đất: 56,6 triệu/m²
-
Nhân hệ số 1,4 → lên 80 triệu/m²
Nhưng nếu tính theo phương pháp thặng dư (dựa vào doanh thu – chi phí – lợi nhuận), giá chỉ 35 triệu/m², tức thấp hơn 2,28 lần.
=> Muốn không lỗ, doanh nghiệp phải bán căn hộ trên 100 triệu/m².
👉 Ví dụ ở Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn):
-
Bảng giá: 18,5 triệu/m² × hệ số 2 → 37 triệu/m²
-
Thặng dư chỉ 9 triệu/m², chênh 6 lần.
=> Giá căn hộ phải 70 triệu/m² trở lên mới không lỗ.
Ngay cả Sở TN&MT TP.HCM cũng nhận định cách tính “bảng giá đất × hệ số điều chỉnh” không phù hợp, cần xem xét kỹ vì có thể tác động lớn đến toàn bộ nền kinh tế.
🔍 HoREA đề xuất gì?
HoREA cho rằng không thể áp dụng một hệ số duy nhất cho tất cả, vì dự án lớn – nhỏ, cao tầng – thấp tầng, bình dân – cao cấp… khác nhau hoàn toàn về chi phí và hệ số sử dụng đất.
Hiệp hội đề xuất chia hệ số K thành 3 loại:
-
K1: hệ số chung công bố hằng năm
-
K2: tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
-
K3: hệ số riêng cho dự án bất động sản (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất)
K3 nên do UBND tỉnh quyết cho từng loại dự án hoặc từng dự án cụ thể.
Ví dụ: nếu K1 = 1,4 nhưng K3 chỉ 0,4 → giá đất khu Nguyễn Xiển giảm từ 80 triệu xuống 32 triệu/m².
HoREA cũng kiến nghị UBND TP ban hành quyết định riêng cho từng nhóm dự án hoặc dự án lớn, nhằm gỡ nút thắt về chi phí đất – vốn là yếu tố khiến giá nhà leo thang thời gian qua.
